§ 16 Bauträgervertrag / 2. Anmerkungen

a) Sachverhalt

Rz. 35

Das Formular bezieht sich auf folgende Bauträgermaßnahme: Der Bauträger renoviert und saniert eine Wohnanlage aus dem Jahre 1910 auf einem Grundstück, das in seinem Eigentum steht und an dem er gem. § 8 WEG Wohnungs- und Teileigentum gebildet hat, das im Grundbuch vollzogen wurde. Die Baugenehmigung ist bereits erteilt. Das Gebäude steht leer. Mit der Renovierung und Sanierung ist noch nicht begonnen worden. Vertragsgegenstand ist somit noch zu renovierendes und zu sanierendes Wohnungs- und Teileigentum. Das Formular ist auch uneingeschränkt für Sachverhalte verwendbar, in denen die Renovierung und Sanierung bereits begonnen aber noch nicht fertig gestellt wurde. Vertragspartner ist ein Verbraucher.

b) Sanierungsbeschreibung (Teil II § 1 Nr. 4)

Rz. 36

Der Vertrag muss grundsätzlich alle baulichen Maßnahmen, die der Bauträger schuldet, benennen. Dabei ist zu beachten, dass in Fällen einer vom Bauträger übernommenen Totalsanierung auch Maßnahmen geschuldet sein können, die nicht in der Baubeschreibung erwähnt sind, sofern sie für eine umfassende Renovierung und Sanierung erforderlich sind.^[48] Zur klaren Abgrenzung und der Erfüllung des Transparenzgebotes des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB empfiehlt sich eine Aufzählung der unverändert bleibenden Bausubstanz.

[48] OLG München v. 2.10.2001 – 9U 2101/99 – BauR 2003, 396; BGH v. 7.5.1987 – VII ZR 366/85 – BauR 1987, 439 ff.

c) Kaufpreisfälligkeit, Ratenplan, Sicherheit gem. § 650m Abs. 2 BGB (Teil II § 2)

Rz. 37

Hinsichtlich der allgemeinen Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit gem. § 3 Abs. 1 MaBV bestehen keine Unterschiede zu Bauträgermaßnahmen über Neubauten. Zu beachten ist auch bei Altbaumaßnahmen das Äquivalenzprinzip, wonach die Höhe der Raten dem Wert der Bauleistung entsprechen muss und Vorleistungen des Erwerbers unzulässig sind (§§ 641, 650m Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen). Bei der Berechnung der Raten gem. § 3 Abs. 2 S. 4 MaBV sind die vertraglich geschuldeten Sanierungsleistungen den entsprechenden Gewerken des Ratenplanes in § 3 Abs. 2 S. 2 MaBV zuzuordnen. Aus § 3 Abs. 2 S. 4 MaBV ergibt sich, dass bei Altbauten die Teilbeträge für erbrachte Leistungen schon mit der ersten Rate des § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 MaBV entgegengenommen und somit im Vertrag sogleich fällig gestellt werden können. Hierunter fallen alle Gewerke, die in der Altbausubstanz vollständig enthalten sind.^[49] § 650m Abs. 2 BGB, wonach dem Erwerber bei der ersten Rate eine Sicherheit von 5 % des Vergütungsanspruchs zusteht, gilt auch bei Altbaumaßnahmen.

[49] Basty, DNotZ 1997, 2390.

d) Haftung für Mängel (Teil II § 7)

Rz. 38

Soweit am Vertragsgegenstand Bauleistungen erbracht werden, richtet sich die Haftung des Bauträgers nach Werkvertragsrecht gem. §§ 633 ff. BGB. Für das Grundstück und die unverändert bleibende Altbausubstanz gilt grundsätzlich Kaufrecht gem. §§ 433 ff. BGB. Da ein Haftungsausschluss für Mängelrechte nach Werkvertragsrecht in Verbraucher- und Formularverträgen nicht möglich ist, können Haftungsausschlüsse nur hinsichtlich des Grundstücks und der unverändert bleibenden Altbausubstanz vereinbart werden. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen Kriterien dafür entwickelt, auf welche Gewerke bei der Sanierung von Altbauten Werkvertragsrecht anzuwenden ist.^[50] Danach gilt, dass der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts haftet, wenn er vertragliche Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten gleichkommen. Hat er hingegen eine Herstellungspflicht übernommen, die insgesamt Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist, sind wegen Mängeln des Objektes die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anzuwenden, soweit die Herstellungspflicht verletzt ist. Im Übrigen ist Kaufrecht anzuwenden. In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebenen Altbausubstanz vereinbaren. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Transparenz von Haftungsklauseln in Formular- und Verbraucherverträgen. Vor diesem Hintergrund kann nicht ausgeschlossen werden, dass die in § 7 Nr. 4 des Musters gewählten Formulierungen von einem Gericht als intransparent im Sinne des § 307 Abs. 3 S. 2 i.V.m. Abs. 1 S. 2 BGB verworfen werden.^[51]

[50] BGH v. 16.12.2004 – VII ZR 257/03 = BauR 2005, 542 ff.; BGH v. 6.10.2005 – VII ZR 117/04 = BauR 2006, 99 ff.; BGH v. 26.4.2007 – VII ZR 210/05 = BauR 2007, 1407 ff.

[51] NJW-RR 2005, 1496 ff.; NJW 2013, 291.