§ 16 Bauträgervertrag / I. Insolvenz des Bauträgers

Rz. 25

Mit der Eröffnung der Insolvenz über das Vermögen des Bauträgers verliert ein zuvor beurkundeter Bauträgervertrag nicht die Wirksamkeit und steht diese noch aus, kann ihr Eintritt noch stattfinden und der Notar dann verpflichtet sein, den Rechtswirksamkeitseintritt noch zu bestätigen.^[20]

Das Durchsetzen der wechselseitigen Ansprüche der Vertragsparteien kann allerdings verloren gehen.^[21] Eine eingetragene Eigentumsvormerkung kann zwar insolvenzfest sein, sichert jedoch lediglich den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers. Unberührt davon ist der Anspruch auf Herstellung des Bauwerks hingegen nicht durch die Vormerkung gesichert. Das Fertigstellungsrisiko liegt beim Erwerber.

Rz. 26

Nach § 103 InsO hat der Insolvenzverwalter die Wahl, den nicht oder unvollständig erfüllten Bauträgervertrag abzulehnen oder die Erfüllung noch zu verlangen.

Bis zu seiner Entscheidung verbleibt der Schwebezustand. Will der Käufer eine schnelle Entscheidung des Insolvenzverwalters, kann er ihn zur Mitteilung seiner Entscheidung auffordern. Der Insolvenzverwalter muss dann unverzüglich seine Entscheidung dem Erwerber mitteilen. Unterlässt der Insolvenzverwalter die gebotene unverzügliche Mitteilung, kann er nach § 103 Abs. 2 InsO nicht mehr bestehen auf Erfüllung des Bauträgervertrags.

In der Praxis sind lange Zeit dauernde Reaktionen vielbeschäftigter Insolvenzverwalter oft zu beobachten. Selten jedoch besteht ein Insolvenzverwalter tatsächlich auf einer Vertragserfüllung; möglicherweise, weil andernfalls die Insolvenzmasse für Mängel bereits erbrachter Bauleistungen haftet.^[22]

Rz. 27

Mit der Ablehnung der Vertragserfüllung (oder auch mit einer trotz Aufforderung nicht verlangten Vertragserfüllung) bleiben die Vertragsansprüche des Erwerbers nicht mehr durchsetzbar. Der vormerkungsgesicherte Anspruch auf das Eigentum am Grundstück (mit dem unfertigen ggf. mangelhaften Bauwerk) fällt auseinander bzw. löst sich von dem Anspruch auf Fertigstellung.^[23] Der Erfüllungsanspruch wandelt sich in einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung.^[24]

Rz. 28

Den Teil, den der Erwerber auf die erbrachten Bauleistungen noch zu zahlen hat, hat er gegen Übereignung des Grundstücks zu zahlen. Meistens ist der Erwerber auf die anwaltliche Unterstützung angewiesen. Oftmals sind schwierige Fragen, wie z.B. zur Vollendung eines Bauwerks, das ein Mehrfamilienhaus werden soll, zu klären.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann verpflichtet sein, den Bau – insbesondere das Gemeinschaftseigentum^[25] – zu vollenden; diese gilt jedenfalls dann, wenn der erreichte Bautenstand wertmäßig die Hälfte des Werts des Bauwerks erreicht hat,^[26] möglicherweise auch, wenn dies nicht der Fall ist, aber die Aufbringung der Fertigstellung den Erwerbern zumutbar ist.^[27]

Rz. 29

Die Erwerber können lange Zeit mit schwierigen Problemlösungen behaftet sein. Sprichwörtlich heißt es, dass derjenige, der baut, Sorgen hat. Dies ist aber nicht vergleichbar mit der Situation, was folgt, wenn der Bau "stecken bleibt" und der Bauträger insolvent ist oder die Eröffnung der Insolvenz mangels Masse abgelehnt wurde. Dem Erwerber kann auch die zusätzliche Beratung durch einen Rechtsanwalt für Insolvenzrecht nahegelegt werden, auch um nötige Fristen einzuhalten und rechtzeitig Forderungen anzumelden.

[20] Reul, in: Reul/Heckschen/Wienberg, Insolvenzrecht, § 3 Rn 255.

[21] BGH v. 25.4.2002 – IX ZR 311/99, BGHZ 150, 353.

[22] OLG Stuttgart, v. 5.4.2017 – 9 U 2/17: Die Nichtzulassungsbeschwerdewies der BGH mit Beschl. v. 21.8.2019 – VII ZR 104/17 zurück, IBR 2019, 617; vgl. Basty, Der Bauträgervertrag, Kap. 4 Rn 49.

[23] Reul, in: Reul/Heckschen/Wienberg, Insolvenzrecht, § 3 Rn 208; BGH, Urt. v. 20.11.1985 – VII ZR 366/83, BGHZ 96, 275, 281.

[24] BGH, Urt. v. 27.2.1997 – IX ZR 5/96, BGHZ 135, 25; Kreft, ZIP 1997, 865.

[25] BGH, Urt. v. 27.2.1997 – IX ZR 5/96, BGHZ 135, 25; Kreft, ZIP 1997, 865.

[26] Dötsch, in: Bärmann, WEG, § 22 Rn 45.

[27] Siehe dazu Basty, Der Bauträgervertrag, Kap. 4 Rn 45.