§ 16 Bauträgervertrag / l) Zahlung nach Baufortschritt; Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB (Teil II § 2 Nr. 3 Unternr. [1])

Rz. 19

Unter der Prämisse, dass vereinbarte Zahlungen dem Wert der Bauleistung entsprechen müssen und sich aus §§ 641, 650m Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen im Formular- und Verbraucherbereich ein gesetzliches Vorleistungsverbot der Kaufpreiszahlung ergibt, richten sich die Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 MaBV. Die Vorschrift spaltet den Kaufpreis in zwei Hauptteile. Die erste Rate, für die bis zu 30 % des Kaufpreises bei Grundstücken angesetzt werden dürfen, dient der Abdeckung der Kosten des Grundstücks und der Vorleistungen des Bauträgers. Sie wird mit Beginn der Erdarbeiten fällig (§ 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 MaBV). Der restliche Kaufpreisteil wird in § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV nach einzelnen Leistungsschritten aufgeteilt. Obwohl § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV 12 Leistungsschritte vorsieht, darf der Kaufpreis insgesamt nur in höchstens sieben Raten fällig gestellt werden (§ 3 Abs. 2 S. 1 MaBV). Weniger als sieben Raten und Zahlungen zu späteren als den in § 3 Abs. 2 MaBV genannten Zeitpunkten können immer vereinbart werden. Ob eine flexible Fälligkeitsregelung dergestalt zulässig ist, dass im Vertrag nur die 13 Teilzahlungen genannt werden und der Bauträger dann je nach dem konkreten Baufortschritt Teilbeträge auswählen oder zusammenfassen und fällig stellen kann, ist strittig.^[25] Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte diese Vertragsgestaltung daher vermieden werden. § 3 Abs. 2 S. 3 MaBV bestimmt, dass für Leistungen, die in Abs. 2 S. 2 Nr. 2 genannt sind, die aber bei der Baumaßnahme nicht anfallen, die Beträge auf die übrigen Raten zu verteilen sind. Wie diese Verteilung im Einzelnen vorgenommen werden muss, ist ebenfalls strittig. Zum Teil wird angenommen, die betroffenen Beträge müssten auch auf die erste Rate gem. § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 MaBV verteilt werden. Nach der Gegenmeinung ist nur auf die Raten gem. § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV zu verteilen.^[26]

Rz. 20

In Formularverträgen und Verbraucherverträgen hat der Bauträger gem. § 650m Abs. 2 BGB dem Erwerber bei der ersten Rate eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel i.H.v. 5 % des Vergütungsanspruchs^[27] zu leisten.^[28] Die Art der Sicherheit kann gem. § 232 BGB oder gem. § 650m Abs. 3 oder gem. § 650m Abs. 2 S. 3 BGB durch Einbehalt dergestalt erbracht werden, dass der Erwerber die Raten bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. Die Sicherheit ist eine zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzung. Die Sicherheit steht dem Erwerber bis zur Fertigstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel zu, nicht nur bis zur Bezugsfertigkeit.^[29] Sofern keine Erfüllungsbürgschaft gestellt wird, vermindert sich somit die erste Rate gem. § 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 MaBV bei Grundstücken von 30 % auf 25 % des Kaufpreises. Die letzte, nach vollständiger Fertigstellung und Abnahmereife des Vertragsgegenstandes zu zahlende Rate erhöht sich in diesem Fall um 5 % des Kaufpreises. Durch die Sicherheit werden die Erfüllungsansprüche des Erwerbers im Zeitraum bis zur Abnahme gesichert.^[30] Dieses sind die Ansprüche wegen Baumängeln und nicht rechtzeitiger Fertigstellung des Vertragsgegenstandes. Hierzu gehören u.a. Ansprüche auf Aufwendungsersatz gem. § 634 Nr. 2 BGB, Minderung gem. § 638 BGB und auf Schadensersatz.

[25] Grziwotz, NotBZ 2001, 1, 2; Locher, NJW 1997, 1427.

[26] Eue, MittBayNot 1998, 84; F. Schmidt, Praxis des Wohnungseigentums, 1. Ergänzung 1998.

[27] Gemeint ist der Gesamtkaufpreis einschließlich Grundstücksanteil, Blank, notar 2008, 377, 378; Hügel, NotBZ 2008, 437, 441.

[28] Die Regelung ist nicht zwingend, stellt jedoch ein gesetzliches Leitbild dar, an dem sich § 307 Abs. 2 BGB auszurichten hat (Begründung des Gesetzentwurfs des Bundesrats, BT-Drucks 16/511, 15); einschränkenden Klauseln dürfte § 309 Nr. 2 BGB entgegenstehen, so auch Hügel, NotBZ 2008, 437, 441; Basty, DNotZ 2008, 891, 896 f.

[29] BT-Drucks 16/511, 15 unter Verweis auf OLG Düsseldorf v. 10.10.1997 – 22 U 69/97 – BauR 1998, 553, 554.

[30] BGH v. 24.9.1998 – IX ZR 371/97 = BGHZ 139, 325; BGH v. 23.1.2003 – VII ZR 210/01 – BGHZ 153, 311.