A. Begriff, Bedeutung für den Erwerber
Rz. 1
Ein Vertrag, in dem ein Bauträger sich verpflichtet, a) ein Haus oder ein vergleichbares Bauwerk herzustellen/umzubauen und b) das Eigentum an dem Baugrundstück dem Besteller (Käufer) zu übertragen (zu verkaufen), ist ein Bauträgervertrag, § 650u Abs. 1 BGB. Für den (einheitlichen) Bauträgervertrag gelten werkvertragliche und kaufrechtliche Bestimmungen.
Rz. 2
Das Beurkundungsverfahren "Bauträgervertrag" ist für den Besteller (Käufer) von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Ein Nichtgelingen des Projekts könnte verheerende Wirkungen haben, z.B. eine sich verwirklichende Insolvenz des Bauträgers und/oder ein gefuschtes Bauwerk oder eines, das nicht fertiggestellt ist.
B. Nicht anzuwendende werkvertragliche Bestimmungen
Rz. 3
Bestimmte werkvertragliche Bestimmungen werden nach § 650u Abs. 2 BGB nicht angewendet. Es gelten z.B. nicht:
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die freie Kündigung des Werkvertrags, auch nicht eine aus wichtigem Grund (§§ 648, 648a BGB), |
| ▪ |
das Recht eine Änderung des Werkerfolgs anzuordnen (§ 650b BGB), |
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die Vergütungsanpassung bei Anordnung zur Änderung des Werkerfolgs (§ 650c BGB), |
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der Erlass über eine Einstweilige Verfügung bei Anordnung, Änderung, Werkerfolg oder Vergütungsanpassung (§ 650d BGB), |
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die Vorschriften über die Bauhandwerkersicherungshypotheken (§ 650e BGB). |
Die Begrenzungen der Abschlagszahlungen nach § 650m BGB greifen nicht. Die zulässigen Abschlagszahlungen, die geregelt werden dürfen, ergeben sich aus § 3 Abs. 2 MaBV. Die MaBV ist eine Regelung des Gewerberechts.
C. Baubeschreibung
Rz. 4
Die Baubeschreibung ist ein Dokument mit besonderer Bedeutung für den Käufer. Sie liefert die Erkenntnis über diejenigen Arbeiten am Bau, die ggf. bereits ausgeführt wurden und über solche, die erst noch zu erbringen sind.
Rz. 5
Jeder Käufer sollte sich vor der Beurkundung unverzüglich mit dem Inhalt der Baubeschreibung auseinanderzusetzen. Die Zuhilfenahme eines Fachmanns zwecks Überprüfung und Beratung kann sinnvoll sein, da Fehler, die im Nachhinein korrigiert werden müssen, kostspielig sein können.
Nicht ohne Grund unterliegt die bedeutsame Baubeschreibung dem Formerfordernis des § 311b Abs. 1 BGB. Sie bedarf anlässlich des Vertragsabschlusses der Mitbeurkundung. Das Mitbeurkunden kann ggf. auch in einer Verweisungsurkunde geschehen, auf die bei Beurkundung des Bauträgervertrags nach § 13a BeurkG Bezug zu nehmen ist.
Demnächst erfolgt die Verweisung nicht mehr nach § 13a BeurkG, sondern nach § 13c BeurkG-E). Siehe hierzu ausführlich § 8 Rdn 17 ff.
Rz. 6
Vorvertraglich ist die Baubeschreibung mind. zwei Wochen vor Beurkundung dem Käufer zur Verfügung zu stellen.
Das befreit den Notar aber keinesfalls davon, den Käufer nach § 17 BeurkG über die Inhalte zu belehren. In welchem Umfang der Notar dies leistet, liegt in seiner amtlichen Verantwortung. Der Notar wird auf präzise Formulierungen hinwirken, sodass die Baubeschreibung transparent ist. Der Käufer darf dennoch nicht erwarten, dass der Notar über Kenntnisse eines Architekten oder Bauingenieurs verfügt. Insoweit sind der Belehrung Grenzen gesetzt.
D. Zweiwochenfrist
Rz. 7
Die zweiwöchige Frist des Abwartens vor der Beurkundung, die nach § 17a Abs. 2 BeurkG geboten ist, genügt dem Verbraucherschutz.
Dem Verbraucher steht kein Widerrufsrecht – wie sonst im Verbrauchervertrag üblich – zu. Dennoch kann eine längere Frist geboten sein, z.B. wenn der Erwerber die Prüfung der Baubeschreibung noch nicht abschließen konnte, weil ein eingeschalteter Gutachter Zeit zur Überprüfung veranschlagt. In diesem Fall wird der Notar abwarten, bis die Prüfung erledigt und der Käufer sich im Anschluss auf einen Termin zur Beurkundung einlassen will.
E. Transparenz
Rz. 8
Klare und verständliche Formulierungen der Vereinbarung, Baubeschreibung und Bezugsurkunde sind erforderlich, auch um dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB zu genügen, sodass der notarielle Bauträgervertrag einer Inhaltskontrolle standhalten kann; dafür muss der Notar im ureigensten Interesse sorgen; andernfalls kann er haftbar sein.
Rz. 9
Hinweis
Die Mandatierung eines Bauträgers kann für einen Notar ein bedeutendes wirtschaftlich Mandatsverhält bedeuten. Wegen dieses wirtschaftlichen Interesses muss der Notar deshalb unbedingt jeden Anschein einer Abhängigkeit oder Parteilichkeit meiden, § 14 Abs. 3 BNotO.
Rz. 10
Sammelbeurkundungen mehrerer Bauträgerverträge mit mehreren Käufern über mehrere Objekte gleichzeitig in einem Termin sind nicht zeitgemäß.
Wenn einzelne Beteiligte unterschiedliche Sonderwünsche äußern, könnte eine Sammelbeurkundung ein schwieriges Unterfangen sein. Die Sammelbeurkundung gehört in den "Giftschrank". Sie gilt als problematisch. Denn im Einzelfall könnten Erwerber von einer Vollendung der Beurkundung absehen oder sich auch mitreißen lassen und eine Beurkundung halbherzig vollenden.
Rz. 11
Der Käuferinteressent, der einen hohen Kaufpreis leisten will, kann erwarten, dass der Bauträger den Ver...