§ 18 Grundstücksrecht / XIII. Sicherung des Rückübereignungsanspruchs

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Ohne eine entsprechende grundbuchliche Sicherung des Rückübereignungsanspruchs ist dieser, insbesondere für Fälle der Zwangsvollstreckung Dritter, möglicherweise nicht werthaltig. Es ist also sinnvoll und notwendig, diesen unbedingten oder bedingten Rückübereignungsanspruch durch eine Vormerkung zugunsten des Schenkenden zu sichern. Regelmäßig bietet es sich an, für die Löschung der Vormerkung die Vorlage der Sterbeurkunde des Schenkers bzw. Nießbrauchsberechtigten ausreichen zu lassen, um eine Abwicklung insbesondere innerhalb einer Familie möglichst einfach zu gestalten. Bei Ausgestaltung des Rückübereignungsanspruchs als nicht übertragbar und nicht vererbbar wir das Grundbuch mit dem Tod des Berechtigten unrichtig. In der Folge bedarf es zur Berichtigung des Grundbuchs durch Löschung der Vormerkung nur des Nachweises des Todes des Berechtigten durch Vorlage der Sterbeurkunde.^[39] Ohne ausdrückliche Ausgestaltung der auflösenden Bedingung der Vormerkung kommt es jedoch sehr genau auf die Formulierung des Rückübertragungsanspruchs bzw. der Vormerkungsbewilligung an.^[40]

Als Alternative zu dem Nießbrauchsrecht wäre die Einräumung eines Wohnrechts denkbar. Ein Wohnrecht stellt aber ein höchstpersönliches Recht dar, das nur durch den Berechtigten zu nutzen ist. Wenn also im Falle der Schenkung eines Einfamilienhauses der Wohnberechtigte – ggf. aus Altersgründen – nicht mehr in der Lage wäre, das Wohnrecht selbst auszuüben – weil er etwa in einem Pflegeheim untergebracht wird, ist es auch nicht ohne weitere Vereinbarung möglich, dass ihm die Erträge etwa aus der Vermietung des Objektes zufließen. Auch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Auskehrung der vereinnahmten Nettomiete für die dem Wohnrecht unterfallenden Räume besteht nicht.^[41] Es ist aber denkbar, dass genau diese Regelung sinnvoll ist, weil etwa bei einem Einfamilienhaus die Vermietung an Dritte allen Beteiligten – ggf. aus wirtschaftlichen Gründen – nicht sinnvoll erscheint. In solchen Fällen könnte eine Regelung dahingehend getroffen werden, für den Fall, dass das Wohnrecht durch den Berechtigten etwa aus Gesundheitsgründen nicht mehr ausgeübt werden kann oder soll, gegen Zahlung eines angemessenen Betrages abgefunden oder durch eine dauernde Last ersetzt werden soll. Eine allgemeingültige Lösung und Regelung für einen solchen Fall ist kaum vorzuschlagen, weil die sinnvolle Gestaltung eine detaillierte Analyse der jeweiligen Interessen und Vermögenssituation der Beteiligten voraussetzt, die sich noch dazu üblicherweise zwischen Abschluss des Schenkungsvertrages und Eintritt einer solchen Situation aller Wahrscheinlichkeit nach erheblich verändern kann. Diese Schwierigkeit zeigt jedoch, dass die Vereinbarung eines Wohnrechts üblicherweise den Interessen der Beteiligten und insbesondere der schenkenden Partei alleine nicht gerecht wird.

[39] BGH DNotI-Report 2012, 98; BGH DNotI-Report 2013, 85.

[40] Vgl. OLG Celle DNotI-Report 2013, 5.

[41] BGH DNotI-Report 2012, 159.