§ 18 Grundstücksrecht / XVIII. Grundbuchrechtliche Erfordernisse

Rz. 39

Das streng formalisierte und sowohl materiell als auch formell detailliert ausgestaltete Grundbuchrecht stellt die Grundlage für ein Höchstmaß an Sicherheit des Grundstücksverkehrs in Deutschland dar. Dies betrifft nicht nur Erwerbsgeschäfte, sondern ebenso die Belastung von Grundstücken, so dass diese eine verlässliche Grundlage zur Absicherung von Finanzierungen bilden.

Zwar gewährt die Grundbucheintragung dem Buchberechtigten lediglich den Beweisvorteil des § 891 BGB; der Berechtigte braucht sich deshalb nicht auf Bereicherungsrecht verweisen zu lassen, sondern hat gem. § 894 BGB einen Grundbuchberichtigungsanspruch. Jedoch begründet die Grundbucheintragung gegenüber jedermann die Vermutung, dass der Eingetragene auch der wahre Berechtigte ist und stellt somit die Basis für den gutgläubigen Erwerb dar (Gutglaubenswirkung). Zudem findet ohne Eintragung kein Rechtserwerb statt (Eintragungsgrundsatz).

Rz. 40

Das Grundbuchverfahren folgt dem Antragsgrundsatz und dem Einigungsgrundsatz (Konsensprinzip).

Das Grundbuchamt hat kein Recht und keine Pflicht zur eigenen Ermittlung und Beweiserhebung; die Amtsermittlungsmaxime des FGG-Verfahrens gilt hier also nicht. Vielmehr muss, wer eine Grundbucheintragung wünscht, einen Antrag stellen und die Entscheidungsunterlagen in der vorgeschriebenen Form selbst beschaffen und dem Grundbuchamt vorlegen (Beibringungsgrundsatz).

Antragsberechtigt ist nach § 13 Abs. 2 GBO jeder, dessen Recht von der Eintragung unmittelbar betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll. Darüber hinaus gilt gem. § 15 GBO der Notar für eigene Urkunden als antragsberechtigt. Daneben kann eine Eintragung auf Antrag oder das Ersuchen einer Behörde oder eines Gerichts erfolgen.

Rz. 41

Ein Antrag wird nach § 13 Abs. 1 S. 3 GBO wirksam, wenn er beim Grundbuch eingegangen ist. Die zeitliche Reihenfolge der Anträge wird bei der Bearbeitung zwingend berücksichtigt.

Das Wirksamwerden des Antrages führt zu folgenden bedeutsamen Rechtsfolgen:

▪	Verfügungsbeschränkungen nach diesem Zeitpunkt bleiben außer Betracht (§ 878 BGB).
▪	Dieser Zeitpunkt ist für die Gutgläubigkeit des Erwerbers gem. § 892 Abs. 2 BGB beim Erwerb vom Buchberechtigten maßgeblich.
▪	Der Zeitpunkt der Antragstellung legt gem. §§ 17, 45 GBO die Reihenfolge der Eintragungen und damit gem. § 879 BGB den Rang des beantragten Rechts fest.

Rz. 42

Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuchamt ist gem. § 19 GBO die Bewilligung aller von der Eintragung Betroffenen (Bewilligungsberechtigte). Hierbei ist insbesondere an die Bewilligung von Grundpfandrechtsgläubigern zu denken, wenn etwa Rechte in Abteilung II betroffen sind, die den Bestand des belasteten Objektes betreffen (z.B. Löschung eines Herrschvermerkes). Bei der Veräußerung von Grundstücken sowie der Bestellung, Änderung oder Übertragung von Erbbaurechten (§ 20 GBO) muss dem Grundbuchamt die materiell-rechtliche Einigung gem. § 873 Abs. 1 BGB nachgewiesen werden.

Die Einigung gem. § 873 BGB ist die materielle, die Bewilligung gem. § 19 GBO die formelle Voraussetzung der Grundbucheintragung. Nach § 29 Abs. 1 S. 1 GBO muss die Bewilligung stets öffentlich beurkundet oder öffentlich beglaubigt sein.