§ 19 Mietrecht / B. Hauptpflichten des Mietvertrags, § 535 BGB

Rz. 11

Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB.

I. Gegenstand des Mietvertrags

Rz. 12

Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt sich, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auf die wesentlichen Bestandteile der Sache und auf das Mietzubehör.

II. Überlassungspflicht

Rz. 13

Die Erbengemeinschaft hat dem Mieter das Mietobjekt zu überlassen. Hierbei handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mietvertrags. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft Gesamtschuldner nach §§ 2038, 427 BGB.^[15] Kommt die Erbengemeinschaft ihrer Überlassungspflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, so haftet sie als Vermieter für etwaig hieraus entstehende Schadensersatzansprüche dem Mieter als Gesamtschuldner.

[15] Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, Vor. § 535 Rn 34.

III. Mietzins

Rz. 14

Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. In der Vereinbarung von Art und Höhe der Miete sind die Parteien grundsätzlich gem. § 311 BGB frei. Schranken werden allenfalls durch die Wuchertatbestände gezogen gem. § 5 WiStG, § 291 StGB, durch § 138 BGB sowie durch das Regelwerk über den preisgebundenen Wohnungsbau.

1. Zahlung an die Erbengemeinschaft

Rz. 15

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie gehört selbstverständlich auch die Einziehung von Mietzinsforderungen.^[16] Für die Einziehung der Miete gilt § 2038 i.V.m. § 754 S. 2 BGB. Somit kann jeder Teilhaber der Erbengemeinschaft die gemeinschaftliche Einziehung der Miete verlangen.^[17] Jedoch kann sich der einzelne Erbe nun nicht direkt an den Mieter wenden, um von ihm die Zahlung des Mietzinses entsprechend seines Erbanteils zu verlangen. Vielmehr muss der Erbe die Zahlung der ungeteilten Miete an die Gemeinschaft verlangen.^[18] Im Gegenzug wird der Mieter nun leistungsfrei, wenn er seinerseits an die Erbengemeinschaft leistet.

[16] MüKo/Gergen, 4. Auflage, § 2038 Rn 16.

[17] BGH, Urt. v. 11.9.2000 – II ZR 324/98, NZM 2001, 45.

[18] BGH, Urt. v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03, NZM 2005, 941.

2. Ungewissheit über Gläubigerstellung der Mietzinsforderung

Rz. 16

Möchte die Erbengemeinschaft nach dem Tod des Vermieters den uneingeschränkten Mietzinsfluss sicherstellen, so ist zu empfehlen, den Mietern die Erbenstellung nachzuweisen.

Kommt es zu einem Wechsel des Vertragspartners auf Seiten des Mietzinsgläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger zu ermitteln, um dann an die Erbengemeinschaft die Zahlung des Mietzinses leisten zu können.^[19] Der Mieter darf hier durchaus abwarten, bis die Erbengemeinschaft unter Bezeichnung ihrer Rechtsstellung an ihn herantreten. Solange dies nicht geschieht und der Mieter auch nicht auf anderem Weg sicher Kenntnis darüber gewinnt, wer der wahre Gläubiger ist, kann der Mieter den Mietzins zurückhalten.^[20] Unterbleibt die Mietzinsleistung dann infolge eines Umstands, den der Mieter nicht zu vertreten hat, gerät er auch nicht in Zahlungsverzug.

Die Erbengemeinschaft vermag dann noch nicht einmal eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs auszusprechen.

Die notwendige Sicherheit für den Mieter bietet in diesen Fällen ein Grundbucheintrag bzw. die Vorlage eines Erbscheins, § 2367 BGB.

Haben mehrere Personen geerbt, so muss der Mieter die Mietzahlungen an sämtliche Erben sicherstellen. Ist dies dem Mieter nicht möglich, da sich die Erben uneins sind, so ist zu empfehlen, dass der Mieter den monatlichen Mietzins hinterlegt.

[19] Palandt/Grüneberg, § 286 BGB Rn 33; BGH, Urt. v. 7.9.2005, NZM 2006, 11.

[20] BGH, Urt. v. 7.9.2005 – VIII ZR 24/05, NZM 2006, 11.