§ 19 Mietrecht / D. Kündigung des Mietverhältnisses und seine Form

Rz. 23

Die Kündigung wirft in der Praxis für die Erbengemeinschaft oft erhebliche Schwierigkeiten auf. Sie resultieren meist aus den formalen Anforderungen, die der Gesetzgeber dem Kündigenden generell auferlegt. Diese Anforderungen sollten nicht auf die "leichte Schulter" genommen werden, denn ein (unerkannt) nicht wirksam gekündigtes Mietverhältnis kann zu empfindlichen Schadensersatzansprüchen führen, wenn bspw. bereits die Weitervermietung des Mietobjekts wirksam in die Wege geleitet wurde, im Vertrauen darauf, das ursprüngliche Mietverhältnis sei beendet.

I. Allgemeine Regeln

Rz. 24

In den allgemeinen Bestimmungen ist für die Kündigung eines Mietverhältnisses keine bestimmte Form vorgeschrieben. Demzufolge kann die Kündigung auch mündlich erklärt werden. Freilich können die Parteien auch vertraglich eine bestimmte Form für die Kündigung vereinbaren. Sonderregelungen gelten jedoch für die Wohnraummiete (§ 568 BGB), Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (§ 578 BGB) und die Landpacht (§§ 594 f. BGB). Hier schreibt das Gesetz die Form der Kündigung vor.

II. Schriftform der Kündigung, § 126 BGB

Rz. 25

Die Kündigung bedarf der Schriftform, § 126 BGB. Die gesetzliche Form gilt für beide Seiten des Vertrags und jede Art der Kündigung. Wird gegen den gesetzlichen Formzwang verstoßen, ist die Kündigung nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Sie kann nach § 141 Abs. 1 BGB nur durch Neuvornahme unter Beachtung der gesetzlichen Form und ohne Rückwirkung bestätigt werden.^[37]

Die schriftliche Form ist nach § 126 Abs. 1 BGB gewahrt, wenn die Kündigungserklärung in einer Urkunde enthalten ist, die von dem Kündigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet ist. Hieraus folgt, der Kündigende selbst muss die Unterschrift eigenhändig leisten. Eine mechanisch erstellte oder eine bloß ausgedruckte Unterschrift genügt nicht.^[38] Auch das Telefax, das Telegramm oder eine bloße Kopie genügt nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur diesen Anforderungen nicht.^[39] Unzureichend sind ferner Kündigungen per E-Mail oder auf einem Notepad geleistete und dem Empfänger per Datenleitung übermittelte Unterschriften.^[40]

[37] Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, § 542 BGB Rn 39.

[38] Flatow, NZM 2004, 281, 283.

[39] Emmerich/Sonnenschein/Haug, § 568 BGB Rn 6; BGHZ 121, 224, 229 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, § 568 BGB Rn 13; Kinne/Schach/Bieber/Schach, § 568 BGB Rn 2; a.A. AG Köln WuM 1992, 194 ohne weitere Begründung; AG Hannover WuM 2000, 412.

[40] Schmidt-Futterer/Blank, § 568 BGB Rn 13.

III. Kündigung durch die Erbengemeinschaft

Rz. 26

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers haben sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft die Kündigung eigenhändig auf einer Urkunde zu unterschreiben. Fehlt die eigenhändige Unterschrift auch nur eines Mitglieds der Erbengemeinschaft, so ist die Kündigung bereits formell unwirksam nach § 125 S. 1 BGB.

Diesem Erfordernis kann die Erbengemeinschaft nur begegnen, indem sie einen Vertreter bestellt oder einen der Miterben bevollmächtigt, für die Erbengemeinschaft tätig zu werden.

Der BGH hat die Auffassung vertreten, dass die wirksame Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses voraussetzt, dass alle Miterben der Kündigung zustimmen, notfalls müsse diese durch gerichtliche Entscheidung erzwungen werden.^[41]

[41] Sonnenschein, ZMR 1992, 417.

1. Kündigung als Verfügung i.S.d. § 2040 BGB

Rz. 27

In der Kündigung durch die Erbengemeinschaft wurde vom BGH materiell-rechtlich eine Verfügung nach § 2040 Abs. 1 BGB gesehen und nicht eine mehrheitsfähige Maßnahme der Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 2 BGB. Diese sollte auch für Verfügungen über Nachlassgegenstände gelten, die zugleich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung sind. Diese Rechtsprechung wurde ab dem Jahr 2005 aufgeweicht. Der BGH sieht in einer Entscheidung die Kündigung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrags als Verfügung i.S.d. § 2040 BGB an, ergänzt allerdings, dass viel dafür spreche, dass solche Verfügungen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wirksam mit Stimmenmehrheit der Erbengemeinschaft beschlossen werden könnten, wenn dadurch die auf den Erhalt des Nachlassbestandes gerichteten Interessen der anderen Miterben nicht beeinträchtigt werden. Weiter führt der Senat des BGH für Landwirtschaftssachen in dieser Entscheidung aus, dass der Grundgedanke des § 2040 Abs. 1 BGB bezüglich der gesamthänderischen Bindung der Miterben nicht zwingend erfordere, dass Verfügungen über Nachlassgegenstände immer gemeinschaftlich vorzunehmen seien. In der Folge hat der BGH in mehreren Entscheidungen ausdrücklich diese Auffassung geteilt und entschieden, dass (jedenfalls) bei einer Kündigung von Mietverhältnissen über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.^[42] In der Konsequenz führt dies dazu, dass die Kündigung eines Mietvertrags nicht nur durch gemeinschaftliches Handeln der Erben erfolgen kann.

Rz. 28

Zur Begründung fügt der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen ab 2005 (unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung)^[43] ...