§ 2 Der transparente Grundstückskaufvertrag

A. Allgemeines

Rz. 1

Damit eine Immobilie aus dem Eigentum des Verkäufers in das rechtliche Eigentum des Käufers wechseln kann, hat zuvor zum Schutz der Vertragsparteien die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages und zwingend die der Auflassung zu erfolgen. Für die Beteiligten eines Kaufvertrages ist es von Bedeutung, dass sie die Inhalte ihres notariellen Vertrages nicht ausschließlich während des Beurkundungsaktes gut verstehen und nachvollziehen können, sondern bereits davor und auch danach. Hierzu dienen insbesondere die Erläuterungen des beurkundenden Notars. Die Beteiligten sind besonders darauf angewiesen, bereits im Vorfeld der Beurkundung sich auf diese vorzubereiten, um ein Bewusstsein für die beabsichtigte Transaktion zu entwickeln. Zudem hilft es den Beteiligten und dem Rechtsverkehr, wenn die Beteiligten auch nach der Beurkundung ihre vereinbarten Inhalte problemlos nachvollziehen können. Damit wird oft einem nachgelagerten Streit der Beteiligten vorgebeugt. Um dies zu gewährleisten, sind Formulierungen nötig, die präzise, unzweideutig und für den Bürger möglichst einfach und gut zu verstehen sind.

B. Muster: Transparenter Grundstückskaufvertrag

Rz. 2

In dem nachfolgenden Muster eines transparenten Grundstückskaufvertrages liegt der Fokus auf Klarheit und Verständlichkeit der Formulierungen. Die den Vertrag abschließenden Beteiligten sollen ihre Vereinbarung verstehen und nachvollziehen können: Auch der sachkundige Notarmitarbeiter sollte den Inhalt der Vereinbarung gut verstehen. Jeder der vertragsschließenden Beteiligten und jeder Ehegatte, der ggf. zustimmend mitwirkt, ist damit in die Lage versetzt, den Inhalt des Vertrages richtig zu werten. Die Formulierungen sind für Verbraucher und für Nichtjuristen geeignet. Mit dieser Transparenz wird erreicht, dass die vertraglichen Regelungen rechtlich im Ernstfall besser standhalten.

Intransparente, also undeutliche oder schwammige Formulierungen, werden vermieden. Diese können sogar zur Unwirksamkeit vertraglicher Regelungen und ggf. zu Schadenersatz führen. Die Bedeutung von Transparenz im Bereich des Immobilienkaufvertrages nimmt zu.

Rz. 3

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Muster 2.1: Transparenter Grundstückskaufvertrag

UVZ-Nr. _________________________ / _________________________

Verhandelt am _________________________ in den notariellen Amtsräumen in _________________________.

Zu dem vor mir, Notar _________________________, Amtssitz: _________________________, anberaumten Termin, Beginn _________________________ Uhr, waren anwesend:

1.	Herr _________________________, geboren am _________________________ in _________________________, wohnhaft: _________________________, deutscher Staatsangehöriger, ausgewiesen durch gültigen Bundespersonalausweis,
2.	Frau _________________________, geborene _________________________, geboren am _________________________ in _________________________, wohnhaft: _________________________, deutsche und kanadische Staatsangehörige, ausgewiesen durch gültigen Bundespersonalausweis,
3.	Herr _________________________, geboren am _________________________ in _________________________, wohnhaft: _________________________, deutscher Staatsangehöriger, mir persönlich bekannt und wegen einer Adressänderung erneut legitimiert[1] durch Vorlage des gültigen Bundespersonalausweises.

Verkäufer ist _________________________.

Käufer ist _________________________.

Zustimmungsberechtigte Ehefrau des Verkäufers ist _________________________.

Verkäufer, Käufer und zustimmungsberechtigte Ehefrau des Verkäufers verhandelten den Grundstückskaufvertrag.

Zu Protokoll wurde festgestellt, dass außerhalb des Notaramtes weder ich, der Notar, noch eine mit mir beruflich verbundene Person in einer Angelegenheit tätig wurde, die Gegenstand der heutigen Beurkundung ist (§ 3 BeurkG).

Ein Beurkundungsverbot nach § 10 GwG besteht nicht.

I. Übereinstimmend erklären die zu 1.–3. Genannten folgende Vereinbarung über den Immobilienkauf nebst der Auflassung:

§ 1 Verbraucher/Unternehmer, Verbrauchervertrag, Entwurfsverfahren

1. Verkäufer

Der Verkäufer handelt:

▪	ausschließlich für sich auf eigene Rechnung und nicht für Dritte,
▪	gänzlich oder zumindest überwiegend als Verbraucher (§ 13 BGB),
▪	als Selbstständiger oder gewerblich Handelnder (Unternehmer, § 14 Abs. 1 BGB).

2. Käufer

Als Käufer handelt:

▪	ausschließlich für sich auf eigene Rechnung und nicht für Dritte,
▪	gänzlich oder zumindest überwiegend als Verbraucher (§ 13 BGB),
▪	als Selbstständiger oder gewerblich Handelnder (Unternehmer, § 14 Abs. 1 BGB).

3. Verbrauchervertrag, Entwurfsverfahren

▪	Alt. 1: Bei diesem Vertrag handeln ausschließlich Verbraucher.
▪	Alt. 2: Bei diesem Vertrag handeln ausschließlich Unternehmer.
▪	Alt. 3: Bei diesem Vertrag handeln Verbraucher und Unternehmer.

[Bei Alt. 1 oder bei Alt. 2 folgende Sätze aufnehmen]:

Bei diesem Vertragsabschluss trifft kein Verbraucher auf einen Unternehmer. Somit liegt kein Verbrauchervertrag vor, der ein Abwarten von zwei Wochen vor Beurkundung seit Zugang des Entwurfs gesetzlich erfordert.

[Bei Alt. ...