§ 2 Die Willensbildung der Gemeinschaft: Beschlüsse und ... / V. Die Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses

Rz. 114

Soll der formelle Teil der Teilungserklärung (das sachenrechtliche Grundverhältnis) geändert werden, ist gem. § 4 Abs. 1, 2 WEG grundsätzlich die Zustimmung (Auflassung) und Bewilligung aller Miteigentümer in der Form notarieller Beurkundung, die Grundbucheintragung (je nach Fall unter Vorlage neuer Abgeschlossenheitsbescheinigungen) sowie die Zustimmung der dinglichen Gläubiger erforderlich.^[160] Ein Beschluss zur Änderung der Teilungserklärung ist hingegen ausnahmslos nichtig.^[161] Anwendungsfälle für Änderungen sind insbesondere die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt, der Verkauf eines Teils des Gemeinschaftsgrundstücks^[162] oder die Änderung der Miteigentumsanteile. Nicht hierher gehört die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt, denn die Zweckbestimmung hat keinen dinglichen, sondern Vereinbarungschrakter (→ § 3 Rdn 3). Die Unterteilung bzw. Verbindung, Zusammenlegung oder Abspaltung von Sondereigentum stellt zwar auch eine Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses dar, bedarf aber nur der Zustimmung der beteiligten Sondereigentümer (→ § 4 Rdn 105, 106).

Rz. 115

Das Verfahren zur Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses ist viel aufwändiger und teurer als eine Änderung der Gemeinschaftsordnung. Zwar unterscheiden sich die für eine Beurkundung der Vereinbarung anfallenden Notargebühren nicht nennenswert von den für einen Vereinbarungsentwurf anfallenden Gebühren; die Beurkundung kostet eine 2,0-Gebühr, mindestens 120,00 EUR, Nr. 21100 KV-GNotKG. Was aber erheblich ins Gewicht fällt, sind der Aufwand und die Kosten für die Einholung der Zustimmungserklärungen der dinglichen Gläubiger, die sich auf ca. 200,00 EUR je Zustimmung belaufen. Einzelheiten können hier aus Platzgründen nicht dargestellt werden und sind ggf. andernorts nachzulesen oder beim Notar zu erfragen. Angesichts dessen, dass die Änderung der Gemeinschaftsordnung (die Zustimmung aller Miteigentümer vorausgesetzt) verhältnismäßig einfach zu vollziehen ist, die Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses hingegen nicht, stellt sich die Frage, warum man letzteres überhaupt tun sollte. Tatsächlich ist es nur selten erforderlich; eine Vereinbarung bzw. eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist i.d.R. ausreichend, wenn man sich nicht sogar mit einem Beschluss gem. § 16 Abs. Abs. 2 S. 2 WEG zur Änderung der Kostenverteilung begnügt. So ist es im Sachverhalt, der dem obigen Muster (→ § 2 Rdn 94) zugrunde liegt, nicht nötig, dem ausbauenden Miteigentümer das Sondereigentum an der hinzugenommenen Fläche zu verschaffen und die Miteigentumsanteile anzupassen. Es genügt, ihm ein Sondernutzungsrecht einzuräumen, die Erhaltungslast aufzuerlegen und den Kostenverteilungsschlüssel anzupassen.

Rz. 116

Ein Anspruch auf Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses (der Teilungserklärung im engeren Sinne) kann sich nicht aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG ergeben, weil diese Bestimmung nur die Anpassung der Gemeinschaftsordnung (als schuldrechtlicher Vereinbarung) regelt. Einen "Notanker" stellt die Rspr. aber bereit: Ein Änderungsanspruch kann ggf. aus der "Treuepflicht" der Miteigentümer abgeleitet werden. Das setzt voraus, dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen.^[163] Der Anspruch wird (schon wegen der meistens ausreichenden Möglichkeit der Änderung der Gemeinschaftsordnung) nur höchst selten anerkannt,^[164] eigentlich nur in Extremfällen abweichender Bauausführung, insbes. zur Behebung des Problems isolierter Miteigentumsanteile (→ § 1 Rdn 106).

[160] KG Berlin v. 17.2.2014 – 1 W 370/14, ZWE 2015, 214; OLG Stuttgart v. 31.8.2011 – 3 U 44/11, ZMR 2013, 54.

[161] BGH v. 11.5.2012 – V ZR 189/11, ZMR 2012, 793; BGH v. 12.4.2013 – V ZR 103/12, ZMR 2013, 730, Rn 8.

[162] BGH v. 12.4.2013 – V ZR 103/12, ZMR 2013, 730, Rn 8.

[163] BGH v. 12.4.2013 – V ZR 103/12, NJW 2013, 1962, Rn 9; BGH v. 21.10.2016 – V ZR 78/16, IMR 2017, 104, Rn 30. Zum Ganzen Schneider in: Riecke/Schmid, § 8 Rn 11.

[164] Bei BGH v. 11.5.2012 – V ZR 189/11, ZMR 2012, 793 wurde die Anpassung trotz jahrelanger unbeanstandeter Nutzung (aufgrund eines nichtigen Beschlusses zur Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum) verneint.