§ 2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband / 2. Verwaltung durch Beschlüsse

a) Gefahr ordnungswidriger Beschlüsse

Rz. 12

Die Anwendbarkeit der Vorschriften des WEG umfasst auch die Beschlussfassung alleine durch den teilenden Eigentümer, an die die Erwerber nach allgemeinen Regeln gebunden sind. Dies birgt die Gefahr ordnungswidriger Beschlüsse zu ihren Lasten, was eines der vorrangigen Argumente der früher h.M. gegen "Ein-Personen-Gemeinschaften" war. Üblicherweise wird die Anfechtungsfrist für Erwerber auch längst abgelaufen sein. Im Ergebnis besteht also das Risiko, dass sich der teilende Eigentümer "heimlich" durch solche "Ein-Mann-Beschlüsse" Vorteile etwa bei der Kostenverteilung verschaffen will, die auch ohne Eintragung in das Grundbuch gegen den Sonderrechtsnachfolger wirken, aber nicht aus allgemein zugänglichen Quellen ersichtlich sind.

b) Aufhebung durch Zweitbeschluss

Rz. 13

Diese Gefahr, die mit der Anwendbarkeit des WEG ab Anlegung der Wohnungsgrundbücher verbunden ist, nimmt der Gesetzgeber bewusst in Kauf. Er schlägt als Abhilfe die Aufhebung solcher Beschlüsse durch Zweitbeschluss vor und zieht sogar einen Anspruch hierauf in Erwägung.^[18] Die Möglichkeit des Zweitbeschlusses wird indessen häufig an den Mehrheitsverhältnissen scheitern. Wenn sich der teilende Eigentümer Vorteile verschaffen will, zielt das ja gerade auf die Dauer seiner fortdauernden Eigentümerstellung. Solange er aber Eigentümer ist, wird er dem Zweitbeschluss kaum zustimmen. Das Problem dürfte sich nach einer Veräußerung oftmals fortsetzen, da auch der Erwerber der durch den Beschluss begünstigten Einheit sich diesen Vorteil ungern nehmen lassen wird.

[18] BT-Drucks 19/18791, S. 43.

c) Anspruch auf einen Zweitbeschluss

Rz. 14

Denkbar ist ein Anspruch auf Abänderung der ordnungswidrigen Beschlüsse. Zwar begegnete ein solcher im Hinblick auf die vorrangige Möglichkeit der Korrektur im Wege der Beschlussanfechtung bislang einer gewissen Zurückhaltung. Nach früherem Recht existierte aber auch die Möglichkeit der praktisch unanfechtbaren Beschlussfassung durch den teilenden Eigentümer nicht. Vor diesem Hintergrund ist ein Anspruch auf Abänderung solcher Ein-Mann-Beschlüsse etwa aus dem Treueverhältnis der Wohnungseigentümer konstruktiv unschwer vorstellbar.

d) Schuldrechtliche Lösung

Rz. 15

Bis zur Entscheidung über diese Frage bleibt dem Erwerber ähnlich wie bei Verträgen zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft nur eine schuldrechtliche Absicherung. Er kann zunächst vom teilenden Eigentümer die Vorlage der Niederschriften mit den Beschlüssen bzw. der Beschluss-Sammlung verlangen. Dann kann er im Erwerbsvertrag die Zusicherung verlangen, dass keine weiteren ihn belastenden Beschlüsse existieren. Auf diesem Wege ist er wenigstens schuldrechtlich abgesichert.