§ 2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband / B. Vorverlagerung der Eigentümerstellung ("werdende Wohnungseigentümer")

I. Bedeutung

Rz. 17

Die Rechtsprechung zum bisherigen Recht hat es schon früh als notwendig angesehen, die Vorschriften des WEG bereits in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden, in der alleine der teilende Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.^[19] Denn die Erwerber nutzen das Wohnungseigentum bereits vor ihrer Eintragung wie Eigentümer. Deswegen sollten sie einerseits dessen Kosten tragen, andererseits auch die Befugnis zu seiner Verwaltung erhalten. Diesem Gedanken trug die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung. Diese ist zwar als solche durch die Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher obsolet geworden.^[20] Auch nach neuem Recht ergibt sich jedoch bei Teilungen nach § 8 WEG die Problematik, dass alleine der teilende Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, während die Erwerber bereits "ihr" Wohnungseigentum nutzen. Da der Gesetzgeber es wie nach altem Recht für geboten hält, bereits auf diese Erwerber die Vorschriften des WEG anzuwenden, hat er in § 8 Abs. 3 WEG eine Vorverlagerung der Anwendbarkeit des WEG normiert, die sich eng an die frühere Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft anlehnt.

[19] S. zuletzt BGH v. 11.12.2015 – V ZR 80/15, MietRB 2016, 74 = MDR 2016, 264 = ZMR 2016, 299 u. BGH, Urt. v. 14.2.2020 – V ZR 159/19, ZMR 2020, 673 = ZWE 2020, 267 = ZfIR 2020, 542.

[20] BT-Drucks 19/18791, S. 43, vgl. o. Rdn 1 ff.

II. Voraussetzungen (§ 8 Abs. 3 WEG)

1. Gesicherter Übertragungsanspruch

a) Durch Auflassung gesicherter Erwerbsvertrag

Rz. 18

Die Voraussetzungen für eine Vorverlagerung der Eigentümerstellung entsprechen weitgehend denjenigen der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, sind aber nun in § 8 Abs. 3 WEG erstmals gesetzlich kodifiziert. Danach muss der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum, dem das Teileigentum nach § 1 Abs. 6 WEG gleichsteht, haben. Dieser liegt mit einem gültigen Erwerbsvertrag vor. Gleichgültig ist wie nach der Rechtsprechung des BGH zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft die schuldrechtliche Einordnung des Erwerbsvertrags;^[21] nach den Gesetzesmaterialien soll sogar eine Schenkung genügen.^[22] Der Anspruch muss unbedingt und unbefristet sein, ansonsten kommt eine Anwendung von § 8 Abs. 3 WEG erst mit Eintritt der Bedingung bzw. der Frist in Betracht. Dieser Anspruch muss durch eine Auflassungsvormerkung gesichert sein. Die Vormerkung alleine (etwa bei unwirksamen Erwerbsvertrag) genügt nicht, da sie streng akzessorisch ist und ohne Erwerbsvertrag zu löschen ist.

[21] S. BGH, Urt. v. 14.2.2020 – V ZR 159/19.

[22] BT-Drucks 19/18791, S. 42.

b) Anspruch gegen den teilenden Eigentümer

Rz. 19

Der Übertragungsanspruch muss sich gegen den teilenden Eigentümer richten.^[23] Damit wird klargestellt, dass nur der Ersterwerber aus § 8 Abs. 3 WEG privilegiert wird. Wer von einem eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt, wird mit Auflassung und Besitzerwerb nicht werdender Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG. Ein Zweiterwerber wird erst mit Eintragung im Grundbuch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt auch dann, wenn ein der Anspruch auf Übertragung an einen Zweiterwerber abgetreten wird.^[24] Die Abtretung des vorgemerkten Auflassungsanspruchs kann nicht anders als ein Zweiterwerb von einem bereits eingetragenen Wohnungseigentümer behandelt werden. Dies folgt im Übrigen schon daraus, dass die Abtretung der Eigentumsverschaffungsansprüche auf einer geringeren Rechtsstellung beruht als der Eigentumserwerb vom bereits eingetragenen Wohnungseigentümer.

[23] BT-Drucks 19/18791, S. 42.

[24] BGH v. 24.7.2015 – V ZR 275/14, MDR 2015, 1171 = MietRB 2015, 296 = ZMR 2015, 878.

c) Keine zeitliche Grenze

Rz. 20

Im Gegensatz zu anfänglichen Vorstellungen des BGH sieht der Gesetzgeber keine zeitliche Grenze zwischen dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Erwerbsvorgang vor.^[25] Jeder Erwerb vom teilenden Eigentümer führt, wenn die weiteren Voraussetzungen gegeben sind, zur Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies entspricht dem letzten Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.^[26]

[25] BT-Drucks 19/18791, S. 42 in Abgrenzung zu BGH v. 11.5.2012 – V ZR 196/1, ZMR 2012, 711.

[26] BGH, Urt. v. 14.2.2020 – V ZR 159/19, ZMR 2020, 673 = ZWE 2020, 267 = ZfIR 2020, 542.

2. Übergabe des Besitzes an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen

a) Übertragung auf Veranlassung des teilenden Eigentümers

Rz. 21

Der Erwerber muss des Weiteren den Besitz an dem erworbenen Sondereigentum erlangen. Dies muss auf Veranlassung des teilenden Eigentümers geschehen; er muss ihm die Räume "übergeben". Die eigenmächtige Inbesitznahme löst also nicht die Folgen des § 8 Abs. 3 WEG aus. Weitere Voraussetzungen, etwa die Fertigstellung des Gebäudes oder die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums lehnen die Gesetzesmaterialien ausdrücklich ab.^[27]

[27] BT-Drucks 19/18791, S. 42.

b) Gegenstand der Übertragung

Rz. 22

Gegenstand der Übertragung sind nur die zum Sondereigentum gehörenden Räume. Dies umfasst nach dem Wortlaut sämtliche Räume, da von "den zum Sondereigentum gehörenden Räumen" die Rede ist. Wird also etwa ein Kellerraum noch nicht übergeben, greift die Fiktion des § 8 Abs. 3 WEG noch n...