§ 2 Grundbuchauswertung / II. Erbbaurecht

Rz. 60

Auf das Erbbaurecht finden die Vorschriften über Grundstücke entsprechende Anwendung, § 11 Abs. 1 ErbbauRG, somit unterliegt das Erbbaurecht auch der Zwangsversteigerung. Nahezu immer findet sich die Vereinbarung (abzulesen aus dem Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs), dass die Belastung und auch die Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, § 5 ErbbauRG. Diese Belastungs- und Veräußerungsbeschränkung wirkt auch im Zwangsversteigerungsverfahren, § 8 ErbbauRG. Allerdings hindert die Belastungsbeschränkung nicht die Anordnung der Zwangsversteigerung, sondern ist nur bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch zu beachten.^[50]

Rz. 61

Die Veräußerungsbeschränkung hindert die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens deswegen nicht, da die Anordnung noch keine Veräußerung darstellt. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung muss dem Versteigerungsgericht erst im Zeitpunkt des Zuschlags vorgelegt werden.^[51]

Rz. 62

Nach Schluss der Versteigerung wird das Gericht somit den Zuschlag zunächst aussetzen, um dem Gläubiger die Möglichkeit zu geben, die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorzulegen. Bei Weigerung des Grundstückseigentümers kann der betreibende Gläubiger einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung bei dem zuständigen Amtsgericht der belegenen Sache selbst stellen.^[52]

Rz. 63

Ein Verweigerungsgrund liegt aber nur dann vor, wenn der Grundstückseigentümer berechtigte Zweifel daran hat, dass der künftige Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht nachkommt, z.B. seine finanziellen Verhältnisse eine Nichtzahlung des Erbbauzinses befürchten lassen. Der Betreiber der Zwangsvollstreckung in ein Erbbaurecht kann von dem Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags bzw. die Ersetzung der Zustimmung durch gerichtliche Entscheidung nicht verlangen, wenn er sich geweigert hat, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbaurechtsinhabers, insbesondere zur Entrichtung des Erbbauzinses und zur Anpassung des Erbbauzinses an geänderte wirtschaftliche Verhältnisse, einzutreten.^[53] Ist bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu übernehmen, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erlöschen einer Erbbauzinsreallast geführt hat.^[54]

Der Grundstückseigentümer kann die Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts verweigern, wenn sich aus der Auslegung des Erbbaurechtsvertrags ergibt, dass der Erbbauberechtigte Kirchenmitglied sein muss, der Erwerber aber aus der Kirche ausgetreten ist. Eine derartige Zweckbestimmung des Erbbaurechts, wonach dieses nur für Kirchenmitglieder zu bestellen ist, verstößt weder gegen die guten Sitten noch gegen ein gesetzliches Verbot.^[55]

[50] Vgl. Hintzen, Pfändung und Vollstreckung im Grundbuch, § 2 Rn 73.

[51] BGH vom 8.7.1960, V ZB 8/59, NJW 1960, 2093 = Rpfleger 1961, 192; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, ZVG, § 81 Rn 42 ff.; Steiner/Hagemann, ZVG, §§ 15, 16 Rn 185; Reinke, Rpfleger 1990, 498.

[52] BGH vom 26.2.1987, V ZB 10/86, NJW 1987, 1942 = Rpfleger 1987, 257 m. Anm. Drischler; OLG Frankfurt vom 27.12.2011, 20 W 81/11, Rpfleger 2012, 314; OLG Hamm vom 20.11.1992, 15 W 309/91, Rpfleger 1993, 334.

[53] OLG Düsseldorf vom 14.10.2015, I-3 Wx 151/14, NJW-RR 2016, 721.

[54] BGH vom 13.7.2017, V ZB 186/15, Rpfleger 2018, 40 = NJW-RR 2017, 1358 in Abgrenzung zu BGH vom 26.2.1987, V ZB 10/86, BGHZ 100, 107 = Rpfleger 1987, 257.

[55] Schl-Holst. OLG vom 17.9.2020, 2 U 10/19, juris.