§ 2 Grundbuchauswertung

A. Grundstücksinformation

Rz. 1

Für den persönlichen Gläubiger stellt sich zunächst die Frage, ob der Schuldner Grundstückseigentümer ist. Manchmal ergeben sich bereits Anhaltspunkte aus dem Pfändungsprotokoll des Gerichtsvollziehers, spätestens jedoch bei Abgabe der Vermögensauskunft muss der Schuldner die entsprechenden Angaben zu Immobilien machen. Hierbei sollte auch auf konkrete Angaben zur Belastung des Grundstücks geachtet werden (Eigentümergrundschulden, Rückgewähransprüche etc.). Der Gläubiger kann jedoch auch bei dem für den Wohnsitz des Schuldners zuständigen Amtsgericht nachfragen, ob dieser dort über Grundbesitz verfügt. Aus dem bei dem Grundbuchamt geführten Eigentümerverzeichnis ist zunächst nur die Tatsache des Allein- oder Mitbesitzes von Grundbesitz vermerkt. Verfügt der Schuldner tatsächlich über ein Grundstück, Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht, muss der Gläubiger unbedingt das Grundbuch einsehen, sich einen Grundbuchauszug übersenden lassen oder für weitere Informationen die Grundakte selbst einsehen. Für den nach § 12 GBO erforderlichen Nachweis des berechtigten Interesses steht ihm der Vollstreckungstitel zur Verfügung.^[1]

Rz. 2

Aus den in der Grundakte liegenden notariellen Bewilligungsurkunden können Anhaltspunkte über Kaufpreis, über Zinsfälligkeiten der Grundpfandrechte, möglicherweise auch über den Inhalt der Sicherungsabrede einer Grundschuld oder über Wertangaben zu Rechten der Abt. II des Grundbuchs gewonnen werden (auch wenn Letztere im Grundbuch aus Kostengründen eher zu niedrig angegeben werden).

[1] Vgl. hierzu Demharter, GBO, § 12 Rn 9; Meikel/Böttcher, GBR, § 12 Rn 6 ff., 32.

B. Schuldnerangaben – Zeugnis nach § 17 ZVG

Rz. 3

Die Zwangsversteigerung darf nur angeordnet werden, wenn der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist, § 17 Abs. 1 ZVG. Dieser Nachweis kann durch ein Zeugnis des Grundbuchamts erfolgen. Auch wenn häufig das Zwangsversteigerungsgericht und das Grundbuchamt bei demselben Gericht ansässig sind und zum Nachweis der Eigentümerstellung regelmäßig die Bezugnahme auf das Grundbuch genügt, kann der Gläubiger durch Vorlage eines solchen Zeugnisses bei der Anordnung der Zwangsversteigerung wertvolle Zeit gegenüber anderen Gläubigern gewinnen. Das Zeugnis wird vom Grundbuchamt kostenfrei erteilt und ist formlos gültig. Ein Dienstsiegel ist nicht erforderlich.^[2]

Rz. 4

Ist der Schuldner Erbe des eingetragenen Eigentümers, ist die Voreintragung im Grundbuch für die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht erforderlich; allerdings muss die Erbfolge durch Urkunden glaubhaft gemacht werden, sofern sie nicht bei dem Versteigerungsgericht offenkundig ist, § 17 Abs. 3 ZVG. Vorzulegen hat der Gläubiger daher entweder die Ausfertigung eines Erbscheins, ein Europäisches Nachlasszeugnis, den Erbvertrag oder ein notarielles Testament in öffentlich beglaubigter Form nebst beglaubigter Abschrift des Eröffnungsprotokolls. Ausreichend ist aber auch ein privatschriftliches Testament nebst Eröffnungsprotokoll in beglaubigter Form, sofern die Erbfolge eindeutig ist.^[3]

Rz. 5

Um in den Besitz der notwendigen Urkunden zu gelangen, kann der Gläubiger zunächst an das für den letzten Wohnsitz des Erblassers zuständige Nachlassgericht ein Auskunftsverlangen stellen, ob bereits ein Nachlassverfahren durchgeführt wird und wer Erbe ist. Ist bereits ein Erbschein erteilt oder die letztwillige Verfügung eröffnet worden, sollte sich der Gläubiger hiervon unter Vorlage seines Schuldtitels eine beglaubigte Abschrift übersenden lassen. Ist jedoch keine letztwillige Verfügung vorhanden und auch kein Erbschein erteilt worden, kann der Gläubiger anstelle des Schuldners den Erbscheinsantrag stellen, § 792 ZPO.^[4] Die Vorschrift begründet für den Gläubiger des Erblassers, der bereits einen vollstreckbaren Titel gegen den Erblasser hat und zur Verwirklichung des Titels eines Erbscheins bedarf, ein inhaltsgleiches Antragsrecht wie das des Erben als seines Schuldners. Dem Zweck der Zwangsvollstreckung dient der Antrag stets dann, wenn er die Vollstreckung fördert, so z.B., wenn eine Klausel gemäß § 727 ZPO gegen einen neuen Schuldner umgeschrieben werden soll. Insoweit weist der Gläubiger durch Vorlage des Vollstreckungstitels nach, dass er die Urkunde zum Zwecke der Vollstreckung benötigt. Eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels muss er dabei nicht vorlegen.^[5]

[2] LG Stuttgart vom 4.6.1991, 2 T 352/91, Rpfleger 1992, 34.

[3] Dassler/Schiffhauer/Hintzen, ZVG, § 17 Rn 9; Steiner/Hagemann, ZVG, § 17 Rn 45; Schneider/Goldbach, ZVG, § 17 Rn 29.

[4] OLG Düsseldorf vom 19.12.2019, I-3 Wx 210/19, Rpfleger 2020, 464; KG vom 6.3.2018, 19 W 25/18, NJW-RR 2018, 1226; OLG München vom 29.7.2014, 31 Wx 273/13, Rpfleger 2015, 31; LG Essen vom 2.6.1986, 7 T 254/86, Rpfleger 1986, 387; LG München I vom 30.1.1996, 16 T 22904/95, FamRZ 1998, 1067; Zöller/Geimer, ZPO, § 792 Rn 1; Musielak/Voit/Lackmann, ZPO, § 792 Rn 2, 3.

[5] OLG München vom 29.7.2014, 31 Wx 273/13, Rpfleger 2015, 31.

C. Wertermittlung der Rechte aus Abt. II

Rz. 6

Stellt der Gläubiger bei der Durchsi...