§ 2 Haftungs-ABC / 8. Miet- und pachtrechtliche Fristen

Rz. 547

Während der Mietzeit auftretende Mängel hat der Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB durch eine unverzügliche Mängelanzeige dem Vermieter kundzutun, um die Rechtsfolgen des § 536c Abs. 2 BGB (Schadensersatzanspruch des Vermieters oder Rechtsverlust) zu verhindern.

Rz. 548

Als besonders haftungsträchtig hat sich in der Praxis die Vorschrift des § 548 BGB, die über § 581 Abs. 2 BGB auch für die Pacht gilt und in § 591b BGB auch eine Entsprechung für den Landpachtvertrag hat, herausgestellt. Demnach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt dabei mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Auch Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Rz. 549

Der historische Gesetzgeber hielt es aus Beweislastgründen für unangebracht, "wenn der Mieter vielleicht nach längst beendigtem Mietverhältnisse einen Ersatzanspruch erhebe[n]" könnte; spiegelbildlich dazu müsse in Bezug auf den Vermieter das Gleiche

Zitat

"für alle Ersatzansprüche wegen der durch vertragswidriges Verhalten des Mieters entstandenen Veränderungen und Verschlechterungen gelten, also auch für die auf das Eigentum oder auf eine unerlaubte Handlung gegründeten Ansprüche dieser Art".^[454]

Rz. 550

Ausgehend von diesem Anliegen des Gesetzgebers und der Intention, Mietverhältnisse einer raschen Abwicklung zuzuführen, wird der § 548 BGB von Rechtsprechung und Schrifttum großzügig interpretiert.^[455]

Rz. 551

Es ist gleichgültig, ob ein Anspruch auf gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage besteht oder die Anspruchsgrundlage den nämlichen Vorschriften des Mietrechts zu entnehmen ist. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH

Zitat

"verjähren in entsprechender Anwendung des § 558 BGB [§ 548 BGB n.F.] auch alle mit ihm konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt".^[456]

Entscheidend ist nur, dass ein Zusammenhang mit dem nämlichen Miet- oder Pachtverhältnis besteht.

Rz. 552

Auch bei einer Bezugnahme auf die §§ 179 Abs. 1, 677 ff., 812 ff., 823 ff., 985 ff. BGB oder die außerhalb des BGB liegenden §§ 7, 14 StVG oder § 89 WHG (§ 22 WHG a.F.) als Anspruchsgrundlagen ist § 548 BGB bzw. die Vorgängervorschrift des § 558 BGB a.F. angewendet worden. Keine Rolle für die Anwendung von § 548 BGB spielt es auch, ob der Anspruch aus abgetretenem oder nach § 566 BGB auf den Erwerber übergegangen Recht hergeleitet wird oder ein Mietvertrag zustande kommt.^[457]

Rz. 553

Haftungsträchtig ist § 548 BGB daneben durch die Abweichungen zum Verjährungsbeginn in § 548 Abs. 1 S. 2 BGB und § 548 Abs. 2 BGB. Während nämlich die Ansprüche des Mieters von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses an der sechsmonatigen Verjährungsfrist unterliegen,^[458] stellt § 548 Abs. 1 S. 2 BGB auf den tatsächlichen Rückerhalt der Mietsache als Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist etwaiger dem Vermieter zustehende Ansprüche ab. Der Verjährungsbeginn nach 548 Abs. 1 S. 2 BGB kann also vor der Beendigung des Mietverhältnisses liegen, weil nur eine Besitzaufgabe des Mieters und die Möglichkeit des Vermieters, sich ein Bild von der Mietsache zu verschaffen, genügen.^[459]

Rz. 554

Die Verjährung von vermieterseitigen Ansprüchen beginnt mit der Rückgabe der Mietsache gem. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB zu laufen, "ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist"; § 548 BGB stellt insoweit eine anderweitige Bestimmung im Sinne von § 200 S. 1 Hs 2 BGB dar, der grds. auf das Entstehen eines Anspruchs für den Beginn von Verjährungsfristen abstellt.^[460]

Rz. 555

D.h., dass Ansprüche des Vermieters auch dann schon verjährt sein können, obwohl sie noch nicht entstanden sind, was bspw. bei erst zukünftig auftretenden Vermögenseinbußen infolge von Mietausfall bezüglich der beschädigten vermieteten Räume oder Mietminderung durch die übrigen Mieter des Hauses etwa wegen Schadensbeseitigungsarbeiten der Fall sein kann; hier ist dann die Erhebung einer fristwahrenden Feststellungsklage nötig.^[461]

Rz. 556

Eine Ausschlussfrist zur Wahrung des Vermieterpfandrechts hält auch § 562b Abs. 2 S. 2 BGB vor, wenn vom Mieter i.S.d. § 562 Abs. 1 BGB eingebrachte Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden sind. Der Vermieter kann zwar die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt aber mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, vollständig, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

Rz. 557

Für den Pachtvertrag über § 581 Abs. 2 BGB und für den Landpachtvertrag über § 592 S. 4 BGB gilt entsprechendes.

[454] Zitiert aus Mugdan II, 841 f. nach MüKO-BGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, § 548 Rn 1.

[455] BGH, Urt. v. 19.12. 2001 – XII ZR 233/99 – Rn ...