§ 20 Mietrecht / F. Fortsetzung mit überlebenden Mietern, § 563a BGB

Rz. 61

Auch § 563a BGB trifft eine Sonderregelung im Verhältnis zu den sonst bekannten erbrechtlichen Grundsätzen für den Fall, dass es mehrere Mieter gibt und einer hiervon verstirbt.

I. Allgemeines

Rz. 62

§ 563a BGB ist eine Form der Sonderrechtsnachfolge. Hierbei soll eine dem verstorbenen Mieter nahestehende Person die Wohnung allein erhalten bleiben, unabhängig davon, ob sie Erbe geworden ist oder nicht. Die wahren Erben werden durch diese gesetzliche Regelung verdrängt. Zugleich wird die Sonderrechtsnachfolge etwaiger anderer Familienangehöriger aus § 563 BGB ausgeschlossen, da § 563a BGB als Sonderregelung dem § 563 BGB vorgeht. Nach § 563a Abs. 3 BGB ist diese Regelung zum Nachteil der Mieter nicht abänderbar. Hierbei sind zwei Konstellationen zu unterscheiden:

II. Regelungsinhalt, § 563a Abs. 1 BGB

Rz. 63

Die Sonderrechtsnachfolge des § 563a BGB knüpft daran an, dass Personen Mitmieter von Wohnraum geworden sind. Verstirbt eine dieser Personen, so steht der überlebenden Person ein Eintrittsrecht in den Anteil des Verstorbenen zu.^[88]

Nur wenn beide den Mietvertrag auf Mieterseite abgeschlossen haben, kommt § 563a BGB zur Anwendung.^[89] Und genau hier liegt das praktische Problem: Der Mietvertrag ist oft wenig sorgfältig abgefasst. Die bloße Aufnahme einer Person in die Wohnung führt nicht automatisch dazu, dass sie Vertragspartei geworden ist. Vielmehr notwendig ist, dass beide den Mietvertrag unterzeichnet haben und beide auch im Vertragsrubrum genannt sind. Dies gilt auch für Ehegatten. Nur wenn beide unterzeichnen, werden üblicherweise beide Mitmieter.^[90]

Stirbt nun der Mitmieter, wird das Mietverhältnis ohne weiteres mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt. Das Mietverhältnis erfährt keine Veränderung und der Überlebende wird alleiniger Mieter. Der überlebende Mieter wird unabhängig von vorhandenen weiteren Personen nach § 563 BGB alleiniger Mieter. Bei mehreren überlebenden Mietern, die auch zugleich Haushaltsangehörige i.S.d. § 563 BGB sind, werden diese gemeinsam Mieter.^[91]

Ist ausschließlich eine nicht in § 563 Abs. 1 BGB genannte Person Mitmieter und ist kein Haushaltsangehöriger i.S.d. § 563 Abs. 1, Abs. 2 BGB vorhanden, setzt der Erbe das Mietverhältnis des Erblassers für den auf den Verstorbenen Anteil fort, § 564 BGB.^[92]

[88] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563a Rn 2.

[89] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn 5.

[90] LG Berlin, Urt. v. 15.6.2004 – 63 S 237/03, GE 2004, 1096.

[91] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563a Rn 3.

[92] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563a Rn 3.

III. Regelungsinhalt, § 563a Abs. 2 BGB

Rz. 64

Den überlebenden Mietern steht nach § 563a Abs. 2 BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist gem. § 573d Abs. 1 BGB zu, ohne dass die Kündigung weiter begründet werden muss. Sie muss jedoch der Form – Schriftform – des § 568 BGB genügen.

Die Kündigung kann auch bei einem Mietverhältnis ausgesprochen werden, das für eine bestimmte Zeit eingegangen war, sogar dann, wenn ein Kündigungsausschluss vereinbart worden war.^[93]

Die Kündigung hat jedoch innerhalb eines Monats zu erfolgen nach Kenntnis vom Tod des Mieters.

[93] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563a Rn 4.

IV. Abweichende Regelung

Rz. 65

Eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.