Rz. 6
Kumulativ muss – als Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung (um eine solche handelt es sich im Rahmen der Vermietung von Immobilien, § 14 S. 3 AO) – ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 S. 1 AO vorliegen.
Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach Auffassung der Finanzverwaltung jedenfalls erst dann "regelmäßig" anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält. Bei Unterschreiten dieser Grenze kommt eine Privilegierung – auch bei umfangreicher Koordinierung der Mietverhältnisse und Wartungsarbeiten am Grundbesitz – nicht in Betracht, wenn nicht auch andere Indizien für das Erfordernis eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs sprechen, wie etwa Umfang der Geschäfte, Unterhalten von Büros, Buchführung zur Gewinnermittlung, umfangreiche Organisationsstruktur zur Durchführung der Geschäfte, Bewerbung der Tätigkeit, Anbieten der Dienstleistung/der Produkte gegenüber einer breiteren Öffentlichkeit. Teilweise wird in diesem Zusammenhang ein Hinzuerwerb von Wohnungen (im Ausland) diskutiert, um die 300 Objektgrenze zu erreichen.
Rz. 7
Der BFH vertritt allerdings abweichend von der Finanzverwaltung die Auffassung, dass ein Wohnungsunternehmen unabhängig von der Anzahl der Wohnungen (mehr oder weniger als 300 Wohnungen) schon nur dann vorliegt, wenn die Gesellschaft neben der Vermietung der Wohnungen Zusatzleistungen erbringt, die das bei langfristiger Vermietung übliche Maß überschreiten und "der Vermietungstätigkeit einen originär gewerblichen Charakter i.S.d § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2 EStG verleihen". Das kann der Fall sein, wenn z.B. teils kumuliert die Reinigung der vermieteten Wohnungen übernommen und das Gebäude überwacht wird oder wegen eines besonders schnellen, sich aus der Natur der Vermietung ergebenden Wechsels der Mieter oder Benutzer der Räume eine Unternehmensorganisation erforderlich ist (gewerbliche Vermietung eines Wohnheims) oder die Räume in der mit dem Mieter vereinbarten Weise ausgestattet werden, Bettwäsche überlassen und monatlich gewechselt wird, ein Aufenthaltsraum mit Fernsehapparat und ein Krankenzimmer bereitgehalten werden, ein Hausmeister bestellt wird ("hotelähnlicher Charakter").
Rz. 8
Zu den eine Privilegierung ausschließenden üblichen Vermietungstätigkeiten, die die Grenze der bloßen Vermögensverwaltung nicht überschreiten, gehören nach dem BFH die Verwaltung der Wohnungen und deren Bewirtschaftung. Dabei umfasst die (auch durch Dritte, z.B. eine Hausverwaltung ausgeübte) Wohnungsverwaltung die Suche nach dem passenden Mieter durch Anzeigen in Portalen, die Erstellung des Mietvertrags, die Wohnungsübergabe, den Einzug von Mietzahlungen, den Kontakt mit den Mietern während des laufenden Mietverhältnisses, das Abfassen von Betriebskostenabrechnungen, die Sauberhaltung der gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten, die Gestaltung und Pflege der Außenanlagen sowie die Erfüllung der Räum- und Streupflicht. Die Verwaltungstätigkeit beinhaltet außerdem die Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnungen sowie die Beauftragung der entsprechenden Handwerker, deren Überwachung und Kontrolle und deren Bezahlung. Zur Bewirtschaftung von Wohnungen gehören u.a. die Versorgung mit Strom, Heizkraft und Wasser und der Kontakt sowie die Abwicklung der Aufträge mit den entsprechenden Lieferfirmen einschließlich der Kontrolle und Bezahlung von Rechnungen.
Rz. 9
Die Voraussetzungen für ein erbschaftsteuerlich begünstigtes Wohnungsunternehmen i.S.d. § 13b Abs. 4 Nr. 1 lit. d ErbStG sollten im Einzelfall sehr schwierig zu erreichen sein, weil die Finanzverwaltung durch gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23.4.2018 (aktuell noch) weiterhin an ihrer Auffassung festhält, dass ein solches Wohnungsunternehmen erst dann "regelmäßig anzunehmen" sein soll, wenn ein Unternehmen die beachtliche Anzahl von mehr als 300 eigenen Wohnungen hält. Gleichzeitig fordert allerdings der BFH, dass für die übliche Vermietung völlig atypische Zusatzleistungen erbracht werden. Im Lichte der erheblichen einkommensteuerlichen und gewerbesteuerlichen Konsequenzen – die auch bei einem letztinstanzlichen Scheitern auf schenkungs- bzw. erbschaftsteuerlicher Ebene greifen – kommt jedenfalls bei Überlassung von Privatvermögen eine Befreiung wohl kaum in Betracht.
Hinweis
Da im Bereich der steuerlichen Privilegierung von fremdvermieteten Wohnraum für den Steuerpflichtigen günstige Änderungen seitens des Gesetzgebers denkbar sind, ist im Rahmen einer lebzeitigen Übergabe die Vereinbarung einer Steuerklausel für den Fall sinnvoll, dass sich das Schenkungsteuerrecht oder seine Anwendung dahingehend ändert, dass sich für die Übertragung nach Änderung der Gesetzgebung keine oder nur eine geringere Steuerbelastung ergibt. Dann könnte eine etwaige Schenkungsteuer gem. § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG storniert und auf Grundlage der neuen Rechtslage steuergünstig übertragen werden (siehe § 1 Rdn 110 ff.>).