§ 25 Sozialleistungsregress / III. Löschung eines Wohnungsrechtes bei späterer Heimunterbringung

Rz. 43

(Auch) das (nicht zur Ausübung an Dritte gem. § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB überlassbare) Wohnungsrecht erlischt nicht – es sei denn es ist (siehe Rdn 45) dinglich auflösend bedingt ausgestaltet – infolge eines dauernden subjektiven Ausübungshindernisses in der Person des Berechtigten (z.B. aufgrund dessen dauernder Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim), sondern allenfalls (in allerdings für das Grundbuchamt nicht unter Wahrung der Beweismittelbeschränkung des § 29 GBO nachweisbarer Form) durch ein dauerndes objektives Ausübungshindernis (Abbrennen des Gebäudes). Um dem Erwerber "freie Hand" bei der Vermietung, Beleihung oder Veräußerung der Immobilie zu lassen (bevor das Wohnungsrecht gegen Vorlage einer Sterbeurkunde gelöscht wird), bewilligt daher der Berechtigte, sofern er noch geschäftsfähig ist, häufig aus freien Stücken die Löschung. Da die Zuwendung i.S.d. § 516 BGB nicht zu einem wirtschaftlichen Nachteil des Schenkers, sondern nur zu einer Begünstigung des Beschenkten führen muss, sieht der BGH^[46] in der entschädigungslosen Löschung eines Wohnungsrechts durch einen Berechtigten eine Schenkung i.S.d § 516 BGB und damit des § 528 BGB (d.h. der Bereicherungswert^[47] ist durch den Eigentümer im Falle des Sozialhilfebezugs während der folgenden zehn Jahre herauszugeben!).

Rz. 44

Die Löschung durch einen Betreuer war bis Ende 2022, sofern kein schuldrechtlicher Anspruch hierauf bei dauerhaftem Auszug geschaffen wird, aus Sorge um § 1804 S. 1 BGB bzw. als Folge der Auflagen des Betreuungsgerichts (§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 1908i Abs. 1 S. 1 BGB a.F.) in praxi häufig nur gegen Abfindung zu erlangen,^[48] es sei denn, der Fortbestand des Wohnungsrechtes führt zu weiteren finanziellen Belastungen, so dass der aktuelle Vermögenswert des Wohnungsrechtes sogar negativ ist.^[49] Seit 2023 bedarf der Betreuer zur Löschung eines Wohnungsrechtes, gleich ob mit oder ohne Entschädigung, stets der betreuungsgerichtlichen Genehmigung gem. § 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB, mit ungewissem Ausgang. (§ 1833 Abs. 1 BGB sieht hierzu vor, dass die Genehmigung erteilt werden solle, wenn entweder (a) die häusliche Versorgung trotz umfassender Zuhilfenahme aller ambulanten Dienste zu einer erheblichen gesundheitlichen Gefährdung des Betreuten führen würde (was in der Regel durch ein fachärztliches Gutachten belegt werden muss und zusätzlich sicherlich die Anhörung des Betreuten notwendig macht), oder (b) die Finanzierung des Wohnraums trotz Ausschöpfung aller dem Betreuten zur Verfügung stehenden Ressourcen nicht mehr möglich ist).

Rz. 45

Daher ist die Gestaltungspraxis bestrebt, das dingliche Wohnungsrecht auflösend bedingt auszugestalten, so dass es im Wege der Grundbuchberichtigung (und nicht der rechtsgeschäftlichen Löschungsbewilligung) ausgetragen werden kann. Am einfachsten gelingt der Nachweis der auflösenden Bedingung, wenn diese in der (gesiegelten) Antragstellung durch einen Notar liegt: "Das dingliche Wohnungsrecht und die zugrunde liegende Abrede erlöschen, wenn es durch den Berechtigten nach dem Urteil seines Hausarztes (§ 317 BGB) aus gesundheitlichen Gründen voraussichtlich auf Dauer nicht mehr ausgeübt werden kann, oder wenn der amtierende Notar, sein Vertreter oder Nachfolger im Amt (ggf. in Gebieten des Anwaltsnotariats: wenn ein Notar) die Löschung des Wohnungsrechtes beantragt (auflösende Bedingung). Der betreffende Notar wird hiermit in einseitig nicht widerruflicher Weise ersucht, diesen Antrag in gesiegelter Form zu stellen, wenn dem Notar ein schriftliches ärztliches Attest vorgelegt wird, demzufolge der Berechtigte aus gesundheitlichen Gründen mit hoher Wahrscheinlichkeit dauernd an der Ausübung des Wohnungsrechtes durch Selbstnutzung gehindert ist."

[46] BGH, 20.10.2020 – X ZR 7/20, MittBayNot 2022, 26 m. Anm. Müller, hierzu Rachlitz/Vedder, notar 2021, 322, 330 ("Objektivierungstendenzen"); a.A. die Vorinstanz: OLG Stuttgart, 8.1.2020 – 9 U 345/19.

[47] Zur Berechnung der Höhe des Rückforderungsanspruchs (Steigerung der Verkehrsfähigkeit des Objektes, ferner Einbeziehung auf der für die betreffenden Räume gezogenen Nutzungen, soweit noch vorhanden bzw. erst nach Eintritt der Bösgläubigkeit, § 818 Abs. 4 BGB, weggefallen): BGH, 17.4.2018 – X ZR 65/17, ZEV 2018, 600.

[48] Gutachten DNotI-Report 2011, 159, 161.

[49] BGH, 25.1.2012 – XII ZB 479/11, NotBZ 2012, 270 m. Anm. Müller; Zimmer, NJW 2012, 1919 ff.; Herrler, DNotZ 2019, 493, 500 ff.