§ 25 Steuerrechtliche Grundlagen der Testamentsgestaltung / (1) Reinertrag des Grundstücks

Rz. 248

Im ersten Schritt ist gemäß § 185 Abs. 1 BewG der Reinertrag des Grundstücks zu ermitteln. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 BewG) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG).

Rz. 249

§ 186 BewG definiert den Rohertrag als das Entgelt, "das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach dem im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen." Anders ausgedrückt: Als Rohertrag ist die vereinbarte (nicht die vereinnahmte) Jahreskaltmiete anzusetzen.

Rz. 250

Analog zur Altregelung nach § 146 Abs. 3 BewG a.F. ist die übliche Miete heranzuziehen, sofern nach § 186 Abs. 2 BewG Grundstücke oder Grundstücksteile

▪	eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder
▪	die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.

Rz. 251

Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Auch bei dem Ansatz der üblichen Miete sind Betriebskosten (Umlagen) nicht zu berücksichtigen, so dass auf eine übliche Kaltmiete abzustellen ist. Die übliche Miete kann z.B. aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet werden.

Rz. 252

Nach § 185 Abs. 1 BewG ist der Rohertrag des Grundstücks um die Bewirtschaftungskosten zu reduzieren. Das Delta der beiden Positionen ergibt den Reinertrag des Grundstücks.

Rz. 253

Nach § 187 BewG sind Bewirtschaftungskosten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden

▪	Verwaltungskosten
▪	Betriebskosten
▪	Instandhaltungskosten und
▪	das Mietausfallwagnis.

Rz. 254

Sämtliche Betriebskosten, die durch Umlagen gedeckt werden, bleiben hingegen unberücksichtigt.

Rz. 255

Beispiele für nicht durch Umlagen gedeckte Verwaltungskosten sind unter anderem Kosten für die rechtliche Beratung oder Aufwendungen für die Erstellung von Jahresabschlüssen. Instandhaltungskosten hingegen betreffen alle Kosten, die mit der Erhaltung des Objektes infolge von Alterung und Abnutzung im Zusammenhang stehen. Kosten des Mietausfallwagnisses sind solche Aufwendungen im Zusammenhang mit Leerstand oder der Ertragsminderung durch uneinbringliche Mietforderungen.

Rz. 256

§ 187 Abs. 2 BewG schreibt aus Gründen der Vereinfachung vor, dass die Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen anzusetzen sind, die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden. Sofern keine Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse zur Verfügung stehen, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 zum BewG auszugehen.