§ 25 Steuerrechtliche Grundlagen der Testamentsgestaltung / bb) Vergleichswertverfahren/Vergleichsfaktorverfahren

Rz. 240

§ 183 BewG sieht analog zur ImmoWertV zwei Möglichkeiten der Vergleichsbewertung vor. Zum einen ist dies die Heranziehung von Vergleichspreisen, zum anderen die Anwendung von Vergleichsfaktoren. Gemäß § 183 Abs. 1 BewG sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, "die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke)." Vorrangige Grundlage bilden die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Soweit von den Gutachterausschüssen keine Vergleichspreise vorliegen, kann nach R B 183 Abs. 2 ErbStR 2011 das zuständige Finanzamt geeignete Vergleichspreise aus anderen Kaufpreissammlungen berücksichtigen.

Rz. 241

Alternativ zu Vergleichspreisen können nach § 183 Abs. 2 BewG zur Wertbestimmung auch so genannte Vergleichsfaktoren herangezogen werden, "die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes," ermittelt und mitgeteilt werden. "Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert zu berücksichtigen" (§ 183 Abs. 2 S. 2 BewG).

Rz. 242

Der Vergleichswert ergibt sich aus der Vervielfachung der Bezugseinheit (z.B. Flächeneinheit) mit dem vom Gutachterausschuss nach § 13 ImmoWertV ermittelten Vergleichsfaktor. Ein Beispiel hierfür könnte der Rückgriff auf Durchschnittspreise pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche sein, die nach Wohnungsgrößen und Baujahren unterschieden werden. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke bzw. der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte zu berücksichtigen.^[262]

Rz. 243

Im Wesentlichen entspricht das Vergleichswertverfahren den korrespondierenden Vorschriften in der ImmoWertV. Insofern wird durch diese Methode der Typisierung und Verwaltungsvereinfachung Rechnung getragen. Ein signifikanter Unterschied zwischen § 183 BewG und der ImmoWertV ergibt sich jedoch im Hinblick auf § 183 Abs. 3 BewG. Hiernach gilt, dass Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, nicht berücksichtigt werden. Solche wertbeeinflussenden Faktoren können beispielsweise sein:

▪	Langfristige Miet- und Pachtverträge
▪	Wohn- und Nießbrauchsrecht
▪	Leitungs- und Wegerechte etc.

Rz. 244

Derartige Faktoren sind nach § 15 ImmoWertV zu berücksichtigen, sofern sie wertbeeinflussend sind. § 183 Abs. 3 BewG nimmt dies ausdrücklich aus, um vermutlich insbesondere der Verwaltungsvereinfachung Rechnung zu tragen. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass die vorgenannten Faktoren einen ganz wesentlichen Einfluss auf den Wert des Grundstückes ausüben. In diesem Fall bleibt allerdings die Möglichkeit, den Weg über die Öffnungsklausel des § 198 BewG zu gehen, wonach der Steuerpflichtige die Möglichkeit des Nachweises des niedrigeren gemeinen Wertes hat. Ein derartiger Nachweis wird regelmäßig nur durch ein entsprechendes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen geführt werden können.

[262] R B 183 Abs. 4 ErbStR 2011.