Rz. 267
§ 182 Abs. 4 BewG regelt, dass im Sachwertverfahren zu bewerten sind:
| ▪ |
das Wohnungseigentum, das Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn ein Vergleichswert nicht vorliegt, |
| ▪ |
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich aus dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt und |
| ▪ |
sonstige bebaute Grundstücke. |
Rz. 268
Gemäß § 189 Abs. 1 BewG sind bei Anwendung des Sachwertverfahrens der Wert der baulichen Anlagen und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert nach Herstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist dabei analog zum Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG zu bewerten. Das BewG nimmt die Präzisierung des Verfahrens in den §§ 190, 191 BewG vor. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass § 189 Abs. 1 S. 2 BewG vorsieht, dass die sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere die Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten sind.
Rz. 269
Das Sachwertverfahren stellt sich im Überblick wie folgt dar:
| Regelherstellungskosten |
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| × |
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| Bruttogrundfläche |
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|
| = |
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| Gebäuderegelherstellungswert |
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Bodenrichtwert |
| ./. |
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× |
| Alterswertminderung |
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Grundstücksfläche |
| = |
|
= |
| Gebäudesachwert |
+ |
Bodenwert nach § 179 BewG |
| |
= |
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| vorläufiger Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG) |
| |
× |
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| Wertzahl |
| |
= |
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| Grundbesitzwert |
(1) Ermittlung Bodenwert
Rz. 270
Im Hinblick auf die Ermittlung des Bodenwertes wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen zur Ermittlung des Werts des unbebauten Grundstücks verwiesen (siehe oben Rdn 229 ff.).
(2) Ermittlung Gebäudesachwert
Rz. 271
Zur Ermittlung des Gebäudesachwertes ist zunächst der Gebäuderegelherstellungswert zu ermitteln, der korrigiert um die Alterswertminderung zum Gebäudesachwert führt.
Rz. 272
Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich aus der Multiplikation der Gebäudefläche mit den so genannten Regelherstellungskosten gemäß § 190 Abs. 1 BewG. Diese wiederum ergeben sich aus der Anlage 24 zum BewG. Die Gebäudegrundfläche (Brutto-Grundfläche) ergibt sich aus der Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277–2:2005–02 und deren konstruktiven Umschließungen. Hierzu gehören grundsätzlich auch Keller- und ausbaubare Dachgeschossebenen.
Rz. 273
Um die Regelherstellungskosten aus der Anlage 24 entnehmen zu können, ist neben der Information über das Baujahr des Objektes und der Objektart auch die Frage nach dem Ausstattungsstandard von Relevanz (einfach, mittel oder gehoben). Nach R B 190.4 ErbStR 2011 ist zur Feststellung des Ausstattungsstandards der Ausstattungsbogen in Anlage 24 – III – BewG zu verwenden. Um die für das Gebäude maßgeblichen Regelherstellungskosten zu ermitteln, ist der dem Ausstattungsstandard eines jeden Bauwerksteils des Gebäudes entsprechende Flächenpreis zu addieren und die Gesamtsumme durch die Anzahl der Bauwerksteile zu dividieren. In Betracht kommen bis zu zehn Bauwerksteile (z.B. Fassade, Fenster, Dächer etc.).
Rz. 274
Die in der Anlage 24 zum BewG enthaltenen Regelherstellungskosten mit Kostenstand 2010 sind entsprechend der Preisentwicklung in der Baubranche auf den Bewertungsstichtag anzupassen. Für diese Anpassung ist nach § 190 Abs. 2 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils als Jahresdurchschnitt ermittelt hat, abzustellen. Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Kalenderjahres anzuwenden. Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt (Gebäudearten 1.1. bis 5.1. Anlage 24: für 2018 Faktor 116,8 %, für 2019 Faktor 122 %; Gebäudearten 5.2. bis 18.2. Anlage 24: für 2018 Faktor 117,4 %, für 2019 Faktor 122,7 %).
Rz. 275
Die Alterswertminderung nach § 190 Abs. 2 BewG bestimmt sich analog zum Ertragswertverfahren nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gemäß Anlage 22 zum BewG und dem Baujahr des Objektes. Bei der Ermittlung ist stets von einer linearen Abnutzung des Gebäudes auszugehen. § 190 Abs. 2 S. 4 BewG schreibt bei der Ermittlung allerdings einen Mindestwert vor, d.h. dass der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen ist.
Rz. 276
Bei wesentlichen Veränderungen an dem Objekt, die zu einer etwaigen Verlängerung oder Verkürzung des Nutzungszeitraums führen, sind die Ausführungen zum Ertragswertverfahren analog heranzuziehen.
(3) Ermittlung des Grundbesitzwertes
Rz. 277
Aus der Addition des Bodenwertes und des Gebäudesachwertes ergibt sich der vorläufige Sachwert. Der Sachwert ist nach § 189 Abs. 3 i.V.m. § 181 BewG mit der Wertzahl zu multiplizieren, um den endgültigen Grundbesitzwert zu erhalten. Die ImmoWertV sieht ein analoges Verfahren vor. Durch die Multiplikation mit der jeweiligen Wertzahl soll die Lage auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt werden (Marktan...