§ 29 Maklerrecht / IV. Nachweis-/Vermittlungstätigkeit

Rz. 20

Die vom Makler geschuldete Leistung besteht im Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss und/oder der Vermittlung eines Vertrages. Nachweis- und Vermittlungstätigkeit stehen also nicht in einem Ausschlussverhältnis. Leistungsgegenstand können auch beide Tätigkeiten sein, im Zweifel handelt es sich sowohl um einen Nachweis- als auch einen Vermittlungsvertrag.^[41] Beide Tätigkeiten können ineinander übergehen. Entscheidend ist immer die konkrete Vereinbarung: Ist allerdings ausdrücklich nur der Nachweis vereinbart, wird durch Vermittlungstätigkeiten kein Provisionsanspruch begründet und umgekehrt.^[42] Bei stillschweigend geschlossenen Maklerverträgen bedarf es der Auslegung.^[43] Die Vereinbarung einer "Vermittlungsprovision" bedeutet nicht ohne weiteres, dass bei bloßem Nachweis der Provisionsanspruch nicht entsteht.^[44]

Praktische Relevanz hat die Unterscheidung insb. bei den Fragen der Vorkenntnis (vgl. Rdn 36) sowie der Doppeltätigkeit (vgl. Rdn 44).

[41] OLG München v. 26.2.2020 – 15 U 4202/19; Fischer, NJW 2020, 1268.

[42] MüKo/Roth, § 652 Rn 94.

[43] Vgl. hierzu MüKo/Roth, § 652 Rn 56; Palandt/Sprau, § 652 Rn 11.

[44] OLG München NJW-RR 1996, 239.

1. Nachweistätigkeit

Rz. 21

Die Nachweistätigkeit besteht in einer Informationserteilung an den Kunden, die es diesem ermöglicht, in konkrete Verhandlungen über den gewünschten Hauptvertrag einzutreten. Dies erfordert grundsätzlich, dass der Makler das konkrete Objekt und Namen und Anschrift des abschlussbereiten Vertragspartners benennt, insb. genügt nicht das Verschaffen einer reinen Ermittlungsmöglichkeit.^[45] Angaben zum Vertragspartner sind aber dann entbehrlich, wenn der Kunde sie nicht verlangt und es ihm hierauf auch nicht ankommt, etwa weil er später direkt am Makler vorbei abschließen will^[46] oder der Vertragspartner unter der angegebenen Objektadresse ohne weiteres greifbar ist.^[47]

Rz. 22

Für Nachweistätigkeit ausreichend:

▪	Der Auftraggeber kann die fehlenden Angaben zum Vertragspartner nach bloßem Objektnachweis ohne weiteres selbst ermitteln.[48]
▪	Benennung eines von den anderen beauftragten und ermächtigten Miteigentümers.[49]
▪	Benennung eines Verkäufers, der das Objekt erst noch erwerben muss, hierzu und zur Weiterveräußerung an den Auftraggeber aber bereit ist.[50]
▪	Nachweis eines Interessenten, der zumindest generell am Erwerb der Immobilie interessiert ist, sofern der Auftraggeber in die Lage versetzt ist, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner einzutreten.[51]
▪	Zustandekommen des Kaufvertrags mit dem nachgewiesenen Kaufinteressenten, nachdem der zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossene Kaufvertrag durch Ausübung eines vereinbarten Rücktrittsrechts beendet wurde.[52]

Rz. 23

Für Nachweistätigkeit nicht ausreichend:

▪	Bloßer Hinweis auf das Objekt ohne namentliche Nennung des künftigen Vertragspartners (Ausnahme: Aus den oben dargestellten Gründen bedarf es einer Namensnennung nicht).[53]
▪	Übersendung einer Interessentenliste.[54]
▪	Nachweis von Personen, die den Vertrag nicht selbst abschließen können/wollen.[55]
▪	Das Objekt ist im Nachweiszeitpunkt nicht verfügbar.[56] Eine sich später ergebende Erwerbsmöglichkeit genügt grundsätzlich nicht.[57]
▪	Benennung des Gemeinschuldners, wenn der Vertrag nur durch den Insolvenzverwalter geschlossen werden kann.[58]
▪	Makler verweist an andere Person (anderen Makler, Mutter der Eigentümerin etc.), die erst die konkrete Person/das konkrete Objekt benennt.[59]
▪	Makler benennt einen noch nicht im Grundbuch eingetragenen "Verkäufer" – der Vertrag zwischen dem Interessenten kommt zustande mit dem (Vor-)Eigentümer nach Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen nachgewiesener Person und Eigentümer.[60]
▪	Hinweis auf ein Objekt, das zum Nachweiszeitpunkt noch nicht zum Verkauf oder zur Vermietung vorgesehen war, bei dem der Eigentümer sich aber zu einem späteren Zeitpunkt ohne weitere Mitwirkung des Maklers zur Veräußerung oder Vermietung entschließt.[61]

[45] BGH NJW 2005, 753; BGH v. 17.12.2015 – I ZR 172/14, NJW 2016, 2317.

[46] BGH NJW 2006, 3062; OLG Hamm NJW-RR 1999, 632.

[47] BGH NJW 1987, 1628; weitere Bsp. bei MüKo/Roth, § 652 Rn 96 ff. und Palandt/Sprau, § 652 Rn 25.

[48] BGH WM 1984, 560; KG ZMR 2000, 33.

[49] OLG Hamm NJW-RR 1999, 632.

[50] BGH NJW-RR 1991, 371.

[51] BGH NJW-RR 2009, 1282.

[52] BGH NJW-RR 2007, 402.

[53] KG MDR 2000, 23.

[54] OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1282; OLG München BB 1973, 1551.

[55] BGH NJW 1988, 1397.

[56] BGH NJW-RR 1992, 687; OLG Frankfurt MDR 1999, 351.

[57] BGH NJW-RR 1997, 884.

[58] OLG Düsseldorf JR 1968, 929.

[59] OLG Frankfurt NJW-RR 1986, 352; OLG Karlsruhe v. 2.9.2005 – 15 U 28/04, OLGReport 2006, 176.

[60] OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1362.

[61] BGH NJW-RR 2008, 1281.

2. Vermittlungstätigkeit

Rz. 24

Vermitteln bedeutet das bewusste und zweckgerichtete Herbeiführen oder Fördern der Abschlussbereitschaft des künftigen Vertragspartners.^[62] Erforderlich ist also grundsätzlich eine aktive Einwirkung auf die Willensbildung des künftigen Vertragspartners, in der Regel durch Verhande...