Provision bei Vorkenntnis des Käufers? Es kommt darauf an!

Ein Makler kann auch bei Vorkenntnis des Kunden die Provision verdienen, wenn weitere wesentliche Maklerleistungen vorliegen. Das kann zum Beispiel die Objektbesichtigung sein oder das Zusenden von Unterlagen, die ein Kunde für die Finanzierung braucht. Dies kommt aber nur dann in Betracht, wenn dem Immobilieninteressenten das Objekt nicht schon vorher gut bekannt war oder er nicht bereits eine Finanzierungszusage hatte. Dann gibt es keinen Maklerlohn, hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm entschieden (Urteil v. 9.12.2021, Az. 18 U 68/20).

Kläger fordert Provision zurück: Keine Nachweis- und Vermittlungstätigkeit des Maklers

Der Mieter M (Kläger) wohnte in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen. Die Eigentümerin V entschied sich im Sommer 2018, ihre Eigentumswohnung zu verkaufen und erteilte dem beklagten Makler einen qualifizierten Alleinauftrag. Der darüber bereits mündlich von der Verkäuferin informierte Mieter M interessierte sich für die Wohnung und nahm mit dem Makler Kontakt auf. Der Mieter erhielt ein Exposé mit Provisionshinweis und weitere Informationen zur Wohnung. Er forderte noch mehr Unterlagen an und besichtigte danach die Wohnung mit dem Makler. Im Juli 2018 kam es zum Abschluss des Kaufvertrags.

Nach Rechnungsstellung zahlte der Mieter die Provision "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" und forderte mit Klage gegen den Makler die Provision zurück. Als Argument führte er seine Vorkenntnis an, da ihn die Verkäuferin im Garten über die Verkaufsabsicht informiert hatte. Nach anderen zufälligen Treffen hätte die Verkäuferin ihn dann an den Makler verwiesen. Zudem sei ihm die Wohnung nach Lage und Zuschnitt bekannt gewesen. Die Nachweis- und Vermittlungstätigkeit des Maklers wurde bestritten.

Provisionsanspruch: Kausalität zwischen Nachweisleistung und Kaufvertragsabschluss fehlt

Das OLG Hamm gab dem Käufer Recht. Der Makler habe aufgrund der Vorkenntnis keinen Anspruch auf Maklerprovision. Ein Provisionsanspruch hätte vorausgesetzt, dass der Kaufvertrag aufgrund eines Nachweises des Maklers oder durch Vermittlung zustande gekommen wäre. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Zwar hat der Makler die Wohnung dem Mieter nachgewiesen, doch mangelte es an der für eine Provision erforderlichen Kausalität zwischen der Nachweisleistung und dem abgeschlossenen Kaufvertrag.

Hat der Maklerkunde bereits Vorkenntnis von dem Objekt, hindert dies den Provisionsanspruch, da der Kaufvertrag in diesem Fall nicht "infolge" der Nachweistätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Hier hatte der Kläger bereits vor der Übersendung des Exposés Kenntnis hinsichtlich des Objekts, der Erwerbsmöglichkeit und der potenziellen Vertragspartnerin.

• Die Vorkenntnis des Käufers konnte auch nicht über die im Formularvertrag enthaltene Vorkenntnisklausel unbeachtet bleiben, da diese in AGBs nicht wirksam vereinbart werden konnte.
• Dem Mieter war es auch nicht wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben versagt, sich auf die Vorkenntnis zu berufen, da er in einer E-Mail an den Makler auf die Vorkenntnis hingewiesen hatte.
• Ein Verschweigen der Vorkenntnis lag daher nicht vor. Auch die Übersendung weiterer Unterlagen und die gemeinsame Besichtigung stellen in diesem Fall keine wesentliche Maklerleistung dar, da zu diesem Zeitpunkt der Mieter bereits eine Finanzierungszusage vorweisen konnte und insofern die Maklerleistung für den Kauf nicht ursächlich war.

Ferner kannte der Mieter die Wohnung bereits vorher. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist es erforderlich, dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers erst den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern. Dies lag hier nicht vor.

Praxishinweis: Was der Makler zusätzlich tun muss

Vorkenntnis liegt zwar nur dann vor, wenn dem Kaufinteressenten, bevor er den Nachweis des Maklers erhält, das Objekt, die Veräußerungsbereitschaft des Eigentümers sowie dessen Name und Anschrift schon bekannt ist. Bei jedweder Vermutung einer Vorkenntnis hat der Makler aber darauf hinzuwirken, dass eine individuelle Vereinbarung mit dem Verkäufer oder dem Interessenten zusätzlich abgeschlossen wird.

Der Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 05/2022.

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