a) Kein Ausgleich ohne Duldungspflicht
Rz. 49
Ein Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden" hat. Ohne Duldungspflicht steht ihm also auch bei massiven Einwirkungen kein Ausgleich zu. Dies ist zunächst bei Maßnahmen von Miteigentümern der Fall, die nicht nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG duldungspflichtig sind. Duldet der Wohnungseigentümer sie gleichwohl, kann er keinen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG verlangen. Dem kann er jedoch durch eine diesbezügliche Vereinbarung mit dem umbauwilligen Wohnungseigentümer vorbeugen. Denn § 14 Abs. 3 WEG ist kein zwingendes Recht.
b) Auf Vereinbarungen oder Beschlüssen beruhende Duldungspflicht
Rz. 50
Beruht die Duldungspflicht auf einer Vereinbarung, muss der auf einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG bedachte Wohnungseigentümer prüfen, ob diese wirksam ist. Dies kann wegen § 10 Abs. 3 S. 1 WEG insbesondere bei nicht im Grundbuch gewahrten Vereinbarungen zweifelhaft sein. Gleiches gilt für Beschlüsse, die kraft vereinbarter Öffnungsklauseln gefasst, aber nicht in das Grundbuch eingetragen wurden. Dies kann eine komplizierte Prüfung erfordern, ob sich die Beschlusskompetenz auf eine gesetzliche oder eine vereinbarte Öffnungsklausel zurückführen lässt. Darüber hinaus muss der betroffene Wohnungseigentümer die – bisweilen nicht auf Anhieb erkennbaren – Gründe in Betracht ziehen, die zur Nichtigkeit eines Beschlusses führen.
c) Mittelbarer Zwang zur Anfechtung von Beschlüssen?
Rz. 51
Fraglich ist indessen, wie der auf einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG bedachte Wohnungseigentümer auf die bloße Anfechtbarkeit eines Beschlusses zu reagieren hat, der ihm ungünstige Einwirkungen erlaubt. Hier scheint auf den ersten Blick eine Parallele zur Rechtsprechung des BGH zum Schadensersatz wegen unzureichender Beschlussfassungen über die Sanierung von Gemeinschaftseigentum vorzuliegen. Danach darf der betroffene Wohnungseigentümer einen Beschluss, der keine ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums vorsieht, nicht nach dem Grundsatz "dulde und liquidiere" hinnehmen; er muss ihn vielmehr anfechten. Der BGH stellt dabei darauf ab, dass inhaltlich fehlerhafte Beschlüsse durch den Eintritt der Bestandskraft zwar nicht fehlerfrei werden, aber nach der Regelung des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig sind. Dass sich Verwalter und Wohnungseigentümer daran halten, ist folglich nicht pflichtwidrig, so dass Schadensersatzansprüche wegen der Durchführung eines fehlerhaften, aber bestandskräftigen Beschlusses ausscheiden. Dies dürfte indessen nicht auf die vorliegende Konstellation zu übertragen sein; vielmehr verhält es sich hier genau umgekehrt: Der anfechtbare Beschluss ändert in der vom BGH entschiedenen Fallgestaltung unzureichender Beschlussfassungen zur Erhaltung mit der Bestandskraft gewissermaßen seine rechtliche Qualität, indem er endgültig zu einer Rechtsgrundlage für die (Nicht)durchführung der betroffenen Maßnahme wird. Dem betroffenen Wohnungseigentümer, der seinen Schadensersatz auf die Rechtswidrigkeit der Beschlussfassung stützt, wird die Berufung hierauf genommen. Hingegen macht der Wohnungseigentümer, der aufgrund der beschlossenen Maßnahme einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG begehrt, gerade nicht die Rechtswidrigkeit der Beschlussfassung geltend. Er sieht den entsprechenden Beschluss vielmehr von vorneherein als rechtmäßige Grundlage für die ihm nachteilige Einwirkung an. Hierdurch ändert sich mit seiner Bestandskraft nichts. Vielmehr wird der die Einwirkung legitimierende Beschluss endgültig zu einer Rechtsgrundlage für deren Durchführung.