§ 3 Rechte und Pflichten bei der Nutzung von Sonder- und ... / 2. Einzelfälle

Rz. 38

Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,^[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.^[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.^[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf die Nutzer der darunter befindlichen Wohnungen zu nehmen.

Rz. 39

Grillen im Garten oder auf Balkonen kann erhebliche Geruchsbelästigungen mit sich bringen und ist eine häufige Quelle des Streits zwischen Nachbarn und insbesondere in Mehrfamilienhäusern. Eine Beschränkung des Grillens ist deshalb rechtmäßig,^[101] ebenso die vollständige Untersagung des "Grillens mittels offener Flamme",^[102] wozu Feuerstellen und Holzkohlegrills gehören (Muster → § 3 Rdn 49). Von Elektrogrills gehen hingegen geringere Störungen aus, sodass ein undifferenzierter Beschluss, wonach das Grillen auf dem Balkon ohne Einschränkung gestattet ist, zutreffend für ungültig erklärt wurde.^[103] Ohne Regelung in der Hausordnung hängt es vom Einzelfall (Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, Häufigkeit, verwendetes Grillgerät usw.) ab, ob das Grillen gar nicht, uneingeschränkt oder zeitlich und/oder örtlich begrenzt oder ohne Einschränkung hinzunehmen ist.^[104] Die ältere Rspr. ist teilweise (zu) großzügig: Demnach sei "Grillen in den Sommermonaten üblich"^[105] und dreimaliges Grillen auf der Terrasse kein Nachteil i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG.^[106]

Rz. 40

Hundehaltung (siehe auch das Stichwort Tierhaltung). Beschränkungen nach Zahl und Art sind rechtmäßig; ein generelles Verbot der Hundehaltung ohne Rücksicht auf den Einzelfall ist es aber nicht. Richtiger Ansicht nach ist ein entsprechender Beschluss sogar (aus denselben Gründen wie ein generelles Tierhalteverbot → § 3 Rdn 50) nichtig.^[107] Soweit die h.M. (bislang) keine Nichtigkeit annimmt, wird quasi ersatzweise betont, dass im Einzelfall die Durchsetzung des Verbots gegen Treu und Glauben verstoßen könne (z.B. wenn ein Blindenhund benötigt wird).^[108] Besonderes gilt für Kampfhunde: Das generelle Verbot der Kampfhundehaltung ist rechtmäßig.^[109] Ein Leinenzwang auf dem Gemeinschaftsgelände ist rechtmäßig,^[110] nach hundefreundlicher Auffassung des BGH aber auch die gegenteilige Regelung ("Hunde dürfen unangeleint auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche spielen").^[111] Angesichts der "toleranten" BGH-Rspr. wird sich kaum noch die Auffassung vertreten lassen, dass sich ein Anleingebot auch ohne entsprechenden Hausordnungsbeschluss direkt aus dem Rücksichtnahmegebot (§ 14 Nr. 1 WEG a.F.) ergebe.^[112] Die frühere Rspr. verlangte teilweise auch nach dem Motto "wenn schon, denn schon", dass eine Regelung zum Aufenthalt von Hunden auf Gemeinschaftsflächen vollständig sein müsse: Mindestens Leinenzwang, Verbot der Nutzung der Gartenfläche als Hundetoilette und Verpflichtung des Hundehalters, etwaigen Hundekot umgehend zu beseitigen;^[113] das dürfte in dieser Strenge heute nicht mehr gelten, sodass diese Urteile nur noch als Muster dafür dienen, was sinnvollerweise (aber nicht zwingend) zu regeln ist.

Rz. 41

Kehrwoche, Winterdienste, Gartenpflege usw. Verbreitet sind Hausordnungsbestimmungen, wonach die "Kehrwoche" und/oder die Winterdienste, ggf. auch die Gartenpflege von den Wohnungseigentümern im Turnus nach einem im Voraus festgelegten Plan erledigt werden müssen. Die rechtliche Zulässigkeit dieser Praxis war umstritten. Süddeutsche Gerichte und ein Teil der Literatur waren früher der Auffassung, dass derartige Pflichten zur "tätigen Mithilfe" beschlossen werden konnten, soweit es um Arbeiten ging, die typischer Weise Gegenstand einer Hausordnung sind, wie die Reinigung gemeinschaftlicher Flächen und der Winterdienst (Erfüllung der Räum- und Streupflicht). Der BGH entschied 2012 aber im Einklang mit der überwiegenden Literatur, dass für solche Beschlüsse nicht einmal bei typischen Hausordnungsarbeiten eine Beschlusskompetenz besteht; Regelungen, die Tätigkeitspflichten der Miteigentümer vorsehen, sind vielmehr mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[114]

Kritik: Diese Auffassung missachtet den sonst zu Recht hoch gehaltenen Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft und führt zu einer Verteuerung der Betriebskosten. Die für das Ergebnis gegebene Begründung ist nicht überzeugend.^[115] So ist speziell bei den Winterdiensten zu berücksichtigen, dass die Pflicht zum Tätigwerden nicht durch einen Eigentümerbeschluss konstituiert wird, sondern bereits aufgrund öffentlichen Rechts besteht; durch einen Beschluss zum Winterdienst wird lediglich die im Außenverhältnis ohnehin bestehende Räum- und Streupflicht im Innenverhältnis organisiert. Für Winterdienste wie für "Kehrwochendienste" gilt außerdem gleichermaßen, dass der einzelne Miteigentümer sie nicht selbst und persönlich erbringen muss, sondern damit auch einen anderen beauftragen (und ggf. dafür bezahlen) kann.

Rz. 42

Weil die fraglichen Arbeiten nun einmal unvermeidlich e...