§ 3 Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrags / H. Gebäudeenergiegesetz

Rz. 125

Seit dem 1.11.2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) und ersetzt das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (alle außer Kraft).

Für neue Bauten, die beheizt und/oder gekühlt werden und damit in der Regel unter das GEG fallen, sind bei der Planung und Errichtung die Vorgaben nach § 10 GEG für Niedrigstenergiegebäude einzuhalten.

Bei Bestandsgebäuden gilt es, die Vorgaben des GEG zu werten. Das GEG sieht bestimmte Nachrüstpflichten vor. Wohnte ein Eigentümer eines Einfamilienhauses oder auch eines Zweifamilienhauses am 1.2.2002 selbst im Gebäude, greift die Nachrüstpflicht erst nach dem ersten Eigentümerwechsel, sodass innerhalb von zwei Jahren die energetische Nachrüstung vorzunehmen ist. In solch einem Fall ist der Notar zwar nicht verpflichtet, den Beteiligten einen Hinweis zu geben, aber dies empfiehlt sich im Einzelfall, z.B. wie folgt:

Rz. 126

Formulierungsbeispiel

Der Notar hat den Erwerber darauf hingewiesen, dass er innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel das Gebäude (§ 47 GEG) energetisch nachrüsten muss (Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, Dämmung in Deckenzwischenräumen, Dämmung ungedämmter zugänglicher Leitungen für Warmwasser und Heizung in unbeheizten Räumen, es sei denn, die Nachrüstung amortisiert sich nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch die Energieeinsparungen).

Rz. 127

Öl- und Gasheizkessel, die vor 1991 eingebaut wurden, dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden (§ 72 GEG). Ausnahmen: Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel sowie heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt.

Rz. 128

Nach § 80 Abs. 4 GEG oder der Bestellung eines Rechts nach § 80 Abs. 3 S. 1 GEG hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen.

Ein Verzicht auf die Vorlage ist nicht zulässig.

Rz. 129

Eigentümer oder Bauherren, die überlegen, eine neue Heizung einbauen zu lassen, können sich zu den Förderungsmöglichkeiten fachlichen Rat einholen oder sich in einer Verbraucherzentrale beraten lassen. Das GEG wurde zum 1.1.2024 geändert. Bestimmte der geregelten Maßnahmen greifen jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt. In Neubaugebieten dürfen seit Januar 2024 nur noch Heizungen errichtet werden, die mit mind. 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden.

Für Bestandsgebäude und ebenso für Neubauten gelten Übergangsfristen.

Rz. 130

Liegt das Bestandsgebäude in einer Großstadt (ab 100.000 Einwohner) oder liegt die Baulücke, die geschlossen wird, in einer Großstadt, dürfen nach dem 30.6.2026 nur Heizungen eingebaut werden, die auf 65 % erneuerbarer Energien basieren.

Wenn jedoch in dieser Großstadt für die betroffene Fläche bereits ein Wärmeplan vorliegt oder künftig ein solcher veröffentlicht ist, gilt die Frist zum 30.6.2026 nicht. Sobald der Wärmeplan also vorliegt, kann der Eigentümer entscheiden, oder sich an das Wärmenetz anschließen lässt oder wie er nach den gesetzlichen Vorgaben eine Heizung einbauen lässt.

Rz. 131

Liegt das Bestandsgebäude in einer Kleinstadt (weniger als 100.000 Einwohner) oder liegt die Baulücke, die geschlossen wird, in einer Kleinstast, dürfen nach dem 30.6.2028 nur Heizungen eingebaut werden, die auf 65 % erneuerbarer Energien basieren.

Wenn jedoch in dieser Kleinstadt für die betroffene Fläche bereits ein Wärmeplan vorliegt oder künftig ein solcher veröffentlicht ist, gilt die Frist zum 30.6.2028 nicht. Sobald der Wärmeplan also vorliegt, kann der Eigentümer entscheiden, oder sich an das Wärmenetz anschließen lässt oder wie er nach den gesetzlichen Vorgaben eine Heizung einbauen lässt.