1. Mindestfrist
Rz. 38
Die Zweiwochenfrist des § 17a Abs. 2a S. 2 Nr. 2 ist eine Mindestfrist, die in der Regel ausreicht. Es kann geboten sein, die Wartefrist zu verlängern, wenn es sich bei dem Vertragstext um ein umfangreiches, kompliziertes Werk handelt und zudem auch umfangreiche Bezugsurkunden zugrunde liegen. Dies ist nach Lage des einzelnen Falles im Ermessen des Notars abzuwägen. Die längere Zeit kann ggf. nötig sein, damit der Verbraucher Berater einschalten kann, die für ihn notwendige Prüfungen der umfangreichen Unterlagen erledigen können. Eine längere Frist kann auch geboten sein, wenn eine Bauleistungsbeschreibung beurkundet werden soll. Vielfältige bedeutsame Fragen muss ein Verbraucher sich überlegen können, z.B. welche Materialien bzw. Baustoffe verwendet werden sollen und welche Eigenschaften diese haben. Welche Wärmeschutzeigenschaften und welche Widerstandsklassen haben die Fenster?
2. Fristberechnung
Rz. 39
Die Frist von zwei Wochen gem. § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG berechnet sich nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB, wobei der Tag des Zugangs nicht mitgerechnet werden darf.
Beispiel: Fristberechnung
Der Notar übersendet den Kaufvertragsentwurf per E-Mail an den Verbraucher am Mittwoch um 11:00 Uhr. Zu diesem Zeitpunkt erhält der Verbraucher auch die Unterlagen.
Die Beurkundung wünschen die Parteien am übernächsten Mittwoch um 12:00 Uhr.
Der Notar darf allerdings die Beurkundung dann noch nicht vornehmen; er muss vielmehr den Ablauf des zweiten Mittwochs abwarten und kann erst ab Donnerstag terminieren.
3. Fristverlängerung
Rz. 40
Ergeben sich vor Ablauf der Wartefrist wesentliche inhaltliche Änderungen des beabsichtigten Rechtsgeschäfts, muss die Frist dann nicht verlängert werden, wenn die Änderungen für den Verbraucher lediglich vorteilhaft sind.
Beispiel
Einige Tage vor Ablauf der Zweiwochenfrist handelt der Verbraucher den Kaufpreis um 5.000 EUR herunter. Dies ist für ihn nur von Vorteil, sodass die Frist nicht neu in Gang zu setzen ist.
Rz. 41
Ergeben sich vor Ablauf der Wartefrist Änderungen, die sich nachteilig für den Verbraucher auswirken, ist die Zweiwochenwartefrist des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG im Zweifel erneut in Gang zu setzen. Der Text der Änderungen muss dem Verbraucher wiederum vom Notar, seinem Sozius oder Mitarbeiter direkt zur Verfügung gestellt werden.
Die Erhöhung des Kaufpreises zulasten des Verbrauchers kann z.B. eine wesentliche Änderung darstellen, sodass eine Fristverlängerung geboten ist, etwa wenn sich die Kaufpreiserhöhung auf die geplante Finanzierung auswirkt und der Verbraucher noch Regelungsbedarf hat. Ist die Kaufpreiserhöhung gering, transparent geregelt und hat der Käufer keine Finanzierung nötig, kann möglicherweise die Fristverlängerung entbehrlich sein, jedenfalls wenn der Betrag, um den der Kaufpreis erhöht wurde, einen kleinen Umfang hat, dessen Umfang den Käufer nicht tangiert, sodass er den Betrag aus seiner "Portokasse" zahlen will. Der Notar sollte dies dann dokumentieren.
4. Beispiele für notwendige Fristverlängerungen
Rz. 42
Beispiel: Steuerfragen
Erst kurz vor Ablauf der Zweiwochenwartefrist werden steuerrechtliche Fragen aufgeworfen, für deren Klärung es die Hilfe eines Steuerberaters bedarf. Diesen muss der Verbraucher erst noch einschalten.
Die Frist ist zu verlängern. Sie muss nicht um weitere zwei volle Wochen verlängert werden, sondern angemessen um einen Zeitraum, innerhalb dessen die Erledigung durch den Steuerberater erwartet werden kann.
Die Fristverlängerung um drei Werktage zur unverzüglichen Erledigung durch den Steuerberater kann genügen. Nur wenn der Verbraucher oder der Steuerberater erklären, mehr Zeit zur Erledigung zu benötigen, sollte der Notar darauf hinwirken, dass diese Zeit gewährt wird.
Rz. 43
Beispiel: Altlasten
Eine Fristverlängerung von weiteren zwei Wochen ist nötig, wenn sich kurz vor Ablauf der ersten Zweiwochenfrist herausstellt, dass noch Fragen zu Altlasten abzuklären sind, die nach Bundesbodenschutzgesetz zu beseitigen sind. Diese Änderung ist so gewichtig, dass die Frist nicht kürzer als zwei Wochen bemessen werden sollte, weil der Käufer möglicherweise nach Aufklärung der Umstände und genügender Überlegungszeit dauerhaft Abstand von der Beurkundung nehmen wird.
Rz. 44
Beispiel: Bautechnik
Kurz vor Ablauf der Wartefrist stellt der Käufer als Verbraucher Fragen zu bautechnischen Problemen. Der Notar kann gegebenenfalls erkennen, dass die Klärung der aufgeworfenen Fragen durch einen Bausachverständigen erfolgen sollte und Zeit dafür zu beanspruchen ist. Es kann je nach Lage des Einzelfalles geboten sein, die Wartefrist angemessen zu verlängern. Eine Verlängerung um einen Zeitraum, in dem unverzüglich ein Bausachverständiger eingeschaltet werden kann, der dann unverzüglich die Klärung erledigen kann, dürfte genügen. Dieser Zeitraum muss nicht zwingend zwei volle Wochen betragen.