1. Allgemein
Rz. 55
Bei der Beurteilung darüber, ob der Erfolg des Rechtsgeschäfts auf andere Weise gewährleistet ist, kann die Klärung der Frage, wozu die Frist des § 17a Abs. 2a BeurkG dem Verbraucher nützen kann, hilfreich sein. Unbestritten ist, dass der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ein bedeutsames Rechtsgeschäft darstellt. Jede Vertragspartei verfügt durch den wirksamen Abschluss eines Kaufvertrags über erhebliche Werte seines Vermögens. Daraus können sich komplexe Fragen und Sachverhalte ergeben, die vorab zu klären und zu würdigen sind.
2. Checkliste: Zu klärende Fragen/Sachverhalte des Verkäufers
Rz. 56
Solche Fragen können für den Verkäufer beispielsweise sein:
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Wie hoch ist derzeit der tatsächliche Wert der Immobilie und welcher Kaufpreis kann verlangt und erfolgreich erzielt werden? |
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Welche steuerlichen Folgen hat der Verkauf der Immobilie, wird z.B. eine Spekulationssteuer ausgelöst? |
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Muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an abzulösende Gläubiger gezahlt werden und wenn ja, in welcher Höhe? |
| □ |
Reicht der Verkaufserlös zur Ablösung aller auf der Immobilie lastenden Verbindlichkeiten aus, auch unter Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung? |
| □ |
Muss der Käufer über bestimmte bestehende Mängel der Immobilie aufgeklärt werden? |
| □ |
Muss der Käufer über den Verdacht, dass ggf. Mängel der Immobilie bestehen können, aufgeklärt werden? |
| □ |
Ist der Verkäufer ggf. als Verbraucher vom Makler über sein bestehendes Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt worden? Wenn nein oder nicht rechtzeitig, würde trotz einer Maklerleistung eine Provision ggf. gar nicht geschuldet? |
3. Checkliste: Zu klärende Fragen/Sachverhalte des Käufers
Rz. 57
Komplex und schwierig kann die Umsetzung eines Kaufvertrags auch für den Käufer sein. Beim Kauf eines Hausgrundstücks z.B. können viele Fragen abzuklären sein. Hierzu gehören bestimmte Rahmendaten:
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Wie hoch darf der Kaufpreis der Immobilie maximal sein? |
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Welche Nebenkosten (z.B. Makler, Notar und Gerichtskosten) fallen an und wie hoch sind diese? |
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Ist der Verkäufer vom Makler über sein bestehendes Widerrufsrecht belehrt worden? Wenn nein oder nicht rechtzeitig, wird eine Vereinbarung trotz einer Maklerleistung ggf. gar nicht geschuldet? |
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Welchen Raum und Platz müssen das Haus/die Wohnung/das Grundstück bieten? |
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In welcher Lage soll die Immobilie liegen? |
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Welche Haustechnik bietet das Gebäude, welche Substanz und welchen Energiestandard? |
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Müssen für Sanierungen oder Renovierungen noch Mittel aufgebracht werden, wenn ja in welcher Höhe? |
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Gibt es schon geeignete Anschlüsse für eine Pkw-E-Mobilität? |
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Ist der Käufer ggf. als Verbraucher vom Makler über sein bestehendes Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt worden? Wenn nein oder nicht rechtzeitig, würde trotz einer Maklerleistung eine Provision ggf. gar nicht geschuldet? |
4. Finanzierung des Kaufpreises
Rz. 58
Oft muss ein Käufer den maßgeblichen Teil des Kaufpreises durch eine Finanzierung aufbringen. In diesem Zusammenhang tauchen weitere wichtige Fragen auf, etwa zur Laufzeit und Zinshöhe und zur monatlichen Belastung. Für einen Käufer kann es sinnvoll sein, mehrere Konditionen verschiedener Geldinstitute zu überprüfen. Hierbei wiederum ist Vorsicht geboten, weil mehrere Bankanfragen für Kredite sich für den Käufer allerdings schädlich auswirken können, denn unter bestimmten Umständen werten Kreditinstitute zu viele Kreditanfragen bei Gläubigern als Absagen, sodass die Bonität nachhaltig negativ beeinträchtigt sein kann.
Der Verbraucher sollte deshalb beim Vergleichen der Kreditkonditionen bei Gläubigern nur Anfragen zu Kreditkonditionen stellen und keine Kreditanfragen. Im Gegensatz zu konkreten Kreditanfragen werden die Anfragen zu Kreditkonditionen nicht bei der Schufa registriert bzw. eingespeichert. Damit sind solche Anfragen für andere Kreditinstitute nicht sichtbar und eine negative Auswirkung auf die Bonität des Käufers ist nicht zu befürchten.
5. Mängel an Gebäuden, die 1920–1940 errichtet wurden
Rz. 59
Gebäude, die 1920 bis 1940 errichtet wurden, weisen häufig Mängel auf, z.B.:
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Fundamente im Keller und Wände sind ohne ausreichende Abdichtung, |
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Wände bestehen teilweise aus Bruchstein, |
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Stahlträger in Decken oder Gewölbekellern sind verrostet, |
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Sanitärinstallationen sind veraltet, Materialien korrodiert, |
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Gasleitungen sind undicht, |
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Heizung ist veraltet und ggf. nur raumweise ausgelegt, |
| ▪ |
Elektroinstallation ist veraltet, |
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Feuchtigkeitsbefall, Fäulnis in Außenwänden oder Nassräumen, |
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nicht gedämmte Dachstühle, |
| ▪ |
Flachdach in fehlerhaften Ausführungen, |
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fehlender Schallschutz (Türen, Treppen, Zwischendecken usw.), |
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fehlender oder unzureichender Wärmeschutz sowie Brandschutz, |
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undichte Holzfenster, teilweise mit Einscheibenverglasung. |
6. Mängel an Gebäuden, die in der Zeit von 1950 bis 1960 errichtet wurden
Rz. 60
Bei Gebäuden, die in der Zeit von 1950 bis 1960 errichtet wurden, kommen neben den vorgenannten Mängeln auch noch folgende Mängel vor:
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veraltete Geschossdeckenausbildung in Holz, wobei das Holz im Bereich der Außenwände oder Nassräume von Feuchtigkeit und/oder Fäulnis befallen sein kann, |
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Geschossdeckenausbildung in Ziegelbetonstein, |