§ 31 Miete und Pacht / I. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. ...

Herbert Krumscheid

1. Rechtliche Grundlagen

Rz. 71

Die in der Praxis häufigste Mieterhöhung bei Wohnmietverhältnissen ist die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der Mietzins – von Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen – zu dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind und die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % nicht überschritten wird.^{^[115]} Ergänzend wurden § 558 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB eingefügt, wonach die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung der Bundesländer in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auf 15 % binnen drei Jahren abgesenkt werden kann. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gelten gemacht werden.

Rz. 72

Da der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete voll ausnutzen kann, darf er auch dann Mieterhöhungen, die sich im Rahmen dieser ortsüblichen Vergleichsmiete halten, geltend machen, wenn sich diese seit dem Vertragsabschluss nicht erhöht hat.^{^[116]}

Der Anspruch auf Zustimmung des Mieters ist diesem gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen (§ 558a BGB). Das Gesetz nennt als Begründungsmittel die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Rz. 73

Bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel hat der Vermieter die Bezugspunkte für die Einstufung der Wohnung in das Mietraster anzugeben, soweit der Mieter sie benötigt, um die Berechnung des Vermieters nachvollziehen zu können.^{^[117]} Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist.^{^[118]} Bei einem veralteten Mietspiegel darf der Vermieter diesen nicht – z.B. durch Hinzurechnung von Zeitzuschlägen – nach dem Index der Wohnungsmiete fortschreiben.^{^[119]}

Das Zustimmungsverlangen setzt eine Überlegungsfrist des Mieters in Gang, in der er die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens überprüfen kann. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats ab dem Zugang des Verlangens zu, so kann der Vermieter bis zum Ablauf von drei weiteren Monaten auf die Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Klagefrist ist eine materielle Ausschlussfrist.

Dem Mieter steht gem. § 561 Abs. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Kündigt er, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Bei öffentlich gefördertem Wohnraum führt die Vereinbarung einer Miete, die über der nach den jeweiligen Wohnraumförderungsgesetzen zulässigen Miete liegt, zu einer Teilnichtigkeit, so dass der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern kann.^{^[120]}

[115] Bei Teilinklusivmieten ist für die Berechnung der Kappungsgrenze die Miete inklusive Nebenkosten zugrunde zu legen, BGH NJW 2004, 1380.

[116] BGH NJW 2007, 2546.

[117] Vgl. LG Köln WuM 1990, 519; bei Überschreitung der im Mietspiegel genannten Mietspanne ist die Mieterhöhung bis zum im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formell wirksam, BGH NJW 2004, 1379.

[118] BGH NJW 2008, 573.

[119] Vgl. OLG Hamburg WuM 1983, 11; OLG Hamburg WuM 1983, 80.

[120] BGH v. 15.3.2016 – VIII ZR 82/15.

2. Checkliste: Mieterhöhung

Rz. 74

▪

Einhaltung der Formvorschriften

▪	Textform
▪	von allen Vermietern an alle Mieter
▪	bei Mieterhöhung durch Bevollmächtigten: Liegt Originalvollmacht bei?
▪	Kann der Zugangsnachweis geführt werden?

▪

Materielle Voraussetzungen

▪

Bei Mieterhöhungen gem. §§ 558–558e BGB:

Einhaltung der Wartefrist
unveränderte Höhe der Miete seit 15 Monaten zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens

▪

Entspricht die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete?

▪

geeignete Nachweismittel:

Mietspiegel

neu: qualifizierter Mietspiegel

wichtig: In Gemeinden, in denen ein qualifizierter Mietspiegel besteht, der Angaben für die Wohnung enthält, ist der Vermieter gem. § 558a Abs. 3 BGB verpflichtet, diese Angaben mitzuteilen, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes Begründungsmittel stützt.

–

Auskunft einer Mietdatenbank

–

mindestens drei Vergleichswohnungen:

Vergleichbarkeit nach Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage

–

Sachverständigengutachten

Beachte: Seit dem Mietrechtsreformgesetz muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen.

▪

Einhaltung der Kappungsgrenze, vgl. § 558 Abs. 3 BGB

▪

Berechnung des ersten Tages der erhöhten Miete: