§ 31 Miete und Pacht / II. Zustandekommen von Mietverhältnissen

Rz. 9

Für den Abschluss eines Mietvertrages ist grds. keine gesetzliche Form vorgeschrieben. Mietverträge können somit auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Aus Gründen der Beweissicherheit ist jedoch eine schriftliche Fixierung in jedem Falle vorzuziehen.

Mietverträge über Grundstücke und Räume – auch Wohnräume –, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, bedürfen gem. § 550 bzw. § 578 BGB der Schriftform. Die Nichteinhaltung der Schriftform führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages. Vielmehr gilt der Mietvertrag dann als für unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann frühestens für den Schluss des ersten Mietjahres gekündigt werden. Die Schriftform ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem Schreiben niedergelegt werden und die Gegenseite ihr Einverständnis durch einen Zusatz auf dem Schreiben kenntlich macht.^[11]

Rz. 10

Hierbei ist die eigenhändige Namensunterschrift beider Vertragsteile auf derselben Urkunde erforderlich. Das früher von der Rspr. aufgestellte Erfordernis der körperlichen Verbindung der einzelnen Blätter bei mehrseitigen Mietverträgen, denen andere Urkunden als Anlagen beigefügt waren, ist zwischenzeitlich aufgegeben worden, wenn aufgrund fortlaufender Paginierung die fortlaufende Nummerierung einzelner Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlicher Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale, Unsicherheiten über Umfang und Reichweite des Vertrages ausgeschlossen sind.^[12] Grds. ist die Vertragsurkunde von sämtlichen Vertragspartnern zu unterzeichnen, wobei Stellvertretung möglich ist. Wenn jedoch über den Vertrag – wie in der Regel bei Mietverträgen – mehrere gleich lautende Urkunden aufgenommen werden, genügt es, wenn jede Vertragspartei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Sollen mehrere Personen Vertragspartei sein, sind sie in der Vertragsurkunde aufzuführen. Bei Personenmehrheiten (z.B. Eheleute, Wohngemeinschaften) als Vertragspartei stehen diesen die Rechte aus dem Mietvertrag nur gemeinschaftlich zu, so dass diese bei jeder Rechtsausübung gemeinschaftlich handeln müssen. Daher muss jede einzelne Rechtsausübung, wie zum Beispiel Mieterhöhungsverlangen, Kündigung o.Ä. von und gegenüber allen Vertragspartnern erklärt werden. In formularmäßigen Mietverträgen vielfach zu findende Bevollmächtigungsklauseln, nach denen sich mehrere Mieter gegenseitig zum Empfang oder zur Abgabe von das Mietverhältnis betreffenden Willenserklärungen bevollmächtigen, sind nur eingeschränkt zulässig.^[13]

Rz. 11

Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde die Möglichkeit eingeräumt, verschiedene Erklärungen, die keine Auswirkungen auf den Bestand des Mietverhältnisses haben, in Textform vorzunehmen.^[14] Damit nimmt der Gesetzgeber Bezug auf das "Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr". Hiernach wird durch § 126b BGB eine neue Formvorschrift, die Textform, eingeführt. Kennzeichen der Textform ist die Fixierung einer Mitteilung oder Erklärung in lesbaren Schriftzeichen unter Verzicht auf eine eigenhändige Unterschrift und das Urkundserfordernis. Hiernach können theoretisch folgende Übermittlungsformen die Voraussetzung der Textform erfüllen:

▪	Schriftstücke, die bis auf eine eigenhändige Unterschrift die Schriftform erfüllen,
▪	Telefax,
▪	Telex,
▪	Teletext,
▪	E-Mail.

Die Textform ist im Mietrecht an die Stelle der Schriftform getreten, wo es auf besondere Warnfunktionen nicht ankommt, und sie tritt insbesondere an die auch bisher in § 8 MHRG enthaltene Formerleichterung für Erklärungen, die mittels einer Datenverarbeitungsanlage erstellt worden sind. Insoweit geht die Textform allerdings weiter als die bisherige Formerleichterung.

Nach wie vor bedarf es für den Abschluss eines Mietvertrages über längere Zeit als ein Jahr (§§ 550 Abs. 1, 578 BGB) oder den Ausspruch einer Kündigung über Wohnraum (§ 568 Abs. 1 BGB) der Schriftform.

Rz. 12

Mehrere Vertragspartner untereinander haben die Stellung von Gesamtgläubigern bzw. Gesamtschuldnern. So haften z.B. mehrere Mieter für den Mietzins als Gesamtschuldner.

Bei einseitigen empfangsbedürftigen Erklärungen, die durch einen Vertreter abgegeben werden, sollte eine schriftliche Vollmacht des Vertretenen im Original beigefügt werden, um zu verhindern, dass der Empfänger die Erklärung gem. § 174 BGB unverzüglich wegen der fehlenden Vollmacht zurückweist.

[11] BGH NJW 2004, 2962.

[12] Vgl. BGHZ 136, 357 sowie BGH WM 1999, 595 und BGH WM 2000, 2513.

[13] Grds. sind solche formularmäßigen gegenseitigen Bevollmächtigungen jederzeit widerruflich und betreffen nur diejenigen Willenserklärungen, die innerhalb eines Mietverhältnisses üblicherweise abgegeben werden, nicht jedoch Erklärungen, die das Mietverhältnis beendigen, §§ 308 Nr. 5 u. 6, 309 Nr. 13 BGB sind zu beachten; vgl. Sternel, Mietrecht, I Rn 402 ff.; der BGH lässt jedoch auch formlose Bevollmächtigungsklauseln, durch die sich mehrere Mitmieter...