§ 31 Miete und Pacht / III. Beendigung von Mietverhältnissen

Rz. 13

Als Dauerschuldverhältnisse enden Mietverhältnisse durch Zeitablauf, Eintritt einer auflösenden Bedingung, ordentliche oder außerordentliche Kündigung. Hierbei bestehen Besonderheiten insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen. Darüber hinaus kommt eine Beendigung durch öffentlich-rechtliche Maßnahmen in Betracht.^[15] Allerdings kann eine ergänzende Vertragsauslegung ergeben, dass bei einer unwirksamen Vereinbarung eines befristeten Mietverhältnisses für die Dauer der Befristung die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.^[16]

[15] Vgl. hierzu im Einzelnen Bub/Treier, IV 325.

[16] BGH v. 10.7.2013 – VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2829.

1. Zeitablauf

Rz. 14

Soweit für das Mietverhältnis eine bestimmte Laufzeit vereinbart worden ist, endet das Mietverhältnis, ohne dass es einer gesonderten Erklärung der Parteien bedarf, mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Sieht jedoch der Mietvertrag – wie in der Praxis häufig – bei einem befristeten Mietverhältnis eine Verlängerungsklausel vor, verlängert sich das Mietverhältnis um den in der Klausel angegebenen Zeitraum, wenn es nicht zum Ablauf der Mietzeit unter Einhaltung der im Vertrag angeführten Frist und Form gekündigt wird.

Bei Wohnraummietverhältnissen ist gem. § 575 BGB der Abschluss eines befristeten Mietvertrages nunmehr auch für einen Zeitraum über fünf Jahre hinaus möglich, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

▪	die Räume als Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will,
▪	in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder
▪	die Räume so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahme durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde oder
▪	die Räume an einen neu zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
▪	und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt.

Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen; entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Liegen die vorstehenden Voraussetzungen nicht vor, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.^[17]

[17] § 575 Abs. 1 S. 2 BGB.

2. Auflösende Bedingung

Rz. 15

Steht das Mietverhältnis unter einer auflösenden Bedingung, so endet es gem. § 158 Abs. 2 BGB mit Eintritt dieser Bedingung. Dies gilt nicht bei Wohnraummietverhältnissen, vgl. § 572 Abs. 2 BGB.

3. Ordentliche Kündigung

Rz. 16

Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können als Dauerschuldverhältnisse durch ordentliche Kündigung einer der Vertragsparteien beendet werden. Die Kündigung ist – soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist – formlos möglich. Lediglich Kündigungen über Wohnraum bedürfen gem. § 568 BGB der Schriftform. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses ist – mit Ausnahme von Wohnraummietverhältnissen – das Vorliegen von Gründen nicht erforderlich. Die Kündigungsfristen richten sich – soweit nichts anderes vereinbart ist – nach § 580a BGB bzw. bei Wohnraummietverhältnissen nach § 573c BGB.

Durch das Mietrechtsreformgesetz wurden in Wohnraummietverhältnissen für Mieter und Vermieter asymmetrische Kündigungsfristen eingeführt. Während sich die Kündigungsfrist für den Vermieter – je nach der Mietdauer – auf bis zu neun Monaten verlängert, bleibt die Kündigungsfrist für den Mieter immer bei drei Monaten, egal wie lange er die Wohnung bereits bewohnt hat.

Mit Urt. v. 18.6.2003^[18] hatte der BGH jedoch entschieden, dass für die Kündigung von Wohnräumen, bei denen der Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde und die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565c Abs. 2 BGB a.F. im Mietvertrag wörtlich oder sinngemäß wieder gegeben wurden, diese fortgalten, so dass – je nach der Dauer des Mietverhältnisses – auch bei einer Kündigung durch den Mieter Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr galten. Der Gesetzgeber hat daraufhin reagiert und nun Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dahingehend geändert, dass für alle Kündigungen durch den Mieter nach dem 1.6.2005 nur noch die dreimonatige Kündigungsfrist gilt.^[19]

Der BGH hat den individual-vertraglich vereinbarten Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts für wirksam erachtet. Ein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 und § 575 Abs. 4 BGB ist ausdrücklich verneint worden.^[20] Diese Rechtsprechung ist zwischenzeitlich auch auf formularmäßig vereinbarte Ausschlussklauseln erweitert worden, wobei der Ausschluss für den Mieter nicht mehr als vier Jahre betragen darf.^[21] Diese Frist beginnt bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages – und nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses.^[22]

[18] BGH NJW 2003, 2739; siehe auch: BGH NJW 2004, 1447; BGH NJW 2005, 1572.

[19] BGBl I, 1425.

[20] BGH ZMR 2004, 251.

[21] BGH NJW 2005, 1574; BGH NJW 2004, 3117.

[22] BGH NJW 2011, 597.