§ 31 Miete und Pacht / IV. Ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Rz. 17

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gem. § 568 BGB der Schriftform und soll begründet werden. Da gem. §§ 573 Abs. 3 und 574 Abs. 3 BGB bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Wirksamkeit einer Kündigung oder die Wirksamkeit eines Widerspruchs nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben angegeben sind, bedeutet dies bei einer ordentlichen vermieterseitigen Kündigung einen Begründungszwang. Über den Umfang und die erforderliche Substantiierung der Darlegung der Kündigungsgründe besteht in den Einzelheiten Streit. Zur Begründung reicht nicht die bloße Wiederholung des Gesetzestextes, vielmehr muss der Kündigungsgrund nach dem zugrunde liegenden Lebenssachverhalt so hinreichend beschrieben werden, dass er von anderen Lebenssachverhalten unterschieden werden kann.^[23] Nach der Rechtsprechung des BVerfG darf vom Vermieter jedoch auch nicht zu viel verlangt werden und die Kündigung nicht unnötig erschwert werden.^[24] Dies wird jedoch in der Praxis der Instanzgerichte oft nicht hinreichend beachtet.^[25]

Bei jeder Kündigung ist zu beachten, dass sie bedingungsfeindlich ist. Wird eine Kündigung unter eine Bedingung gestellt, ist sie regelmäßig unwirksam.^[26] Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt es, die Bedarfsperson zu benennen und das Interesse, das diese an der Erlangung der Wohnung hat, darzulegen.^[27] Zur Rechtfertigung einer Eigenbedarfskündigung reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des vermieteten Wohnraumes durch den Vermieter. Dem kann der Mieter wegen einer Sozialklausel widersprechen, wenn eine an sich gerechtfertigte und ordentliche Kündigung für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung des berechtigten Interesses des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.^[28]

Anderweiter Mangel des Vermieters an Wohnraum ist nicht erforderlich.^[29] Voraussetzung ist jedoch, dass der Eigennutzungswunsch auch ernsthaft hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine nur vage und für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung nicht.^[30] Soweit eine Wohnraumkündigung mit beruflichem oder geschäftlichem Bedarf begründet wird, verlangt der BGH in seiner neueren Rechtsprechung eine Abwägung der wechselseitigen Interessen der Betroffenen, wobei die in § 543 Abs. 2 BGB enthaltenen Regeltatbestände, die eine Kündigung rechtfertigen können, als Anhalt dienen. Hiernach muss bei einer beabsichtigten Mischnutzung dem Vermieter ein beachtenswerter Nachteil entstehen, würde ihm die Eigennutzung verwehrt. Bei einer beabsichtigten Nutzung ausschließlich zu geschäftlichen oder beruflichen Zwecken muss ein Nachteil von einigem Gewicht drohen. Dies setzt voraus, dass der Vermieter andernfalls seine geschäftliche Tätigkeit nicht rentabel führen könnte oder seine konkrete Lebensplanung die Nutzung der Mietwohnung für geschäftliche Zwecke erfordert.^[31]

Rz. 18

Der Mieter soll gem. § 568 Abs. 2 BGB im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit eines Widerspruches nach den §§ 574–574b BGB hingewiesen werden. Die Unterlassung des Hinweises führt nicht zu einer Unwirksamkeit der Kündigung, sondern bewirkt nur eine verlängerte Widerspruchsfrist des Mieters.^[32]

Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonates zum Ablauf des übernächsten Monates zulässig. Durch das Mietrechtsreformgesetz wurden asymmetrische Kündigungsfristen eingeführt. Hiernach verlängert sich die Kündigungsfrist – nur noch – für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils drei Monate. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt daher einheitlich immer (faktisch) drei Monate, für den Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monate.

Rz. 19

Die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters einer Wohnung setzt grds. voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als solche kommen in Betracht:

▪	nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen durch den Mieter;
▪	Eigenbedarf des Vermieters für sich, zu seinem Hausstand gehörende Personen oder seine Familienangehörigen;[33]
▪	Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes mit erheblichen Nachteilen bei Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung muss in der Person des Vermieters selber entstehen, nicht der juristischen Person, an der er beteiligt ist.[34]

Das Erfordernis eines berechtigten Interesses für Kündigungen besteht nicht für gem. § 549 Abs. 2, 3 BGB vom Kündigungsschutz ausgenommene Mietverhältnisse bzw. bei Mietverhältnissen in vom Vermieter selbst mitbewohnten Zweifamilienhaus. Hier gilt jedoch eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist, vgl. § 573a BGB.

[23] BayObLG NJW 1981, 2197.

[24] BVerfG NJW 1997, 1877 u. BVerfG NJW 1997, 2411; BVerfG NJW 1994, 310.

[25] Vgl. z.B. BGH v. 6.7.2011 – VIII ZR 317/10, WuM 2011, 518 oder BGH v. 8.6.2011 – VIII...