§ 31 Miete und Pacht / V. Anmerkungen zum Muster

Rz. 41

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Das Muster ist als Individualvereinbarung ausgelegt. Hinweise auf Einschränkungen durch §§ 305–310 BGB bei mehrfacher Verwendung finden sich in den folgenden Anmerkungen; siehe auch Bieber/Ingendoh, Geschäftsraummiete.

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Zur Parteibezeichnung: Die Parteien sind genau zu bezeichnen. Die Vertretungsverhältnisse sind zu beachten.

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Zu § 1 Mietobjekt: Hier genaue Bezeichnung der Mietsache nebst mitvermieteter Räume; eventuell kann sich die Beifügung eines Lageplanes anbieten. Dann sollte im Vertragstext auch der Plan zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht werden.

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Zu § 2 Mietzweck: Hier ist der vertraglich vorhergesehene Mietzweck nach Umfang und Inhalt anzugeben, um dessen Grenzen zu bestimmen.

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Zu § 3 Mietdauer: Zur Vereinbarung der Schriftform für die Kündigung: Die Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses bedarf von Gesetzes wegen keiner bestimmten Form, vgl. § 558 BGB i.V.m. § 578 Abs. 2 BGB.

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Zu § 4 Mietzins:

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Zu 1): Umsätze aus Vermietung und Verpachtung sind grds. gem. § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Gem. § 9 UStG kann ein unternehmerischer Vermieter auf die Steuerbefreiung jedoch verzichten. Dies setzt jedoch voraus, dass der Mieter das gemietete Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen; vgl. insoweit jedoch auch die Übergangsvorschrift § 27 Abs. 2 UStG.

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Zu 2): Die Überbürdung der Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus. Anders als im Wohnraummietrecht können hierbei auch andere als die in der BetriebskostenVO enthaltenen Nebenkosten, wie z.B. die Kosten der Verwaltung des Objektes, u.Ä. umgelegt werden. Zur gesetzlichen MwSt. vgl. § 29 Abs. 3 UStR.

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Zu § 5 Zahlung von Miete und Nebenkosten:

▪	Zu 4): Soweit beide Parteien Unternehmer sind, können gem. § 288 Abs. 2 BGB Verzugszinsen i.H.v. 8 % verlangt werden.
▪	Zu 5): Die Beschränkung des Rechts auf Aufrechnung oder Zurückbehaltung wegen unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Gegenforderungen ist auch formularmäßig zulässig, vgl. BGHZ 115, 327.

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Zu § 6 Wertsicherungsklausel:

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Da im Gewerbemietrecht keine dem § 558 BGB entsprechende Vorschrift existiert, die es dem Vermieter erlaubt, eine Anpassung des Mietzinses auch gegen den Willen des Mieters durchzusetzen, empfiehlt sich bei lang laufenden Mietverhältnissen mit fest vereinbarter Laufzeit die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel. Nachdem § 3 WährG, der die Genehmigungspflicht von Wertsicherungsklauseln vorsah, zwischenzeitlich durch Art. 9 des EuroEG vom 9.6.1998 aufgehoben wurde, richtet sich die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln bei Miet- und Pachtverträgen, soweit es sich nicht um Wohnräume handelt, nach dem Preisklauselgesetz. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. e sind danach solche Klauseln zulässig, bei denen sich die künftige Entwicklung der geschuldeten Miete durch die Änderung eines vom Statistischen Bundesamt oder Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die gesamte Lebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt. Genehmigungsfrei zulässig sind Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln sowie Kostenelemente-Klauseln (vgl. § 1 PreisklauselG). Ansonsten ist – soweit keine festen Laufzeiten vereinbart sind – im Gewerbemietrecht die Anpassung der Miete über eine Änderungskündigung möglich. Denkbar ist schließlich auch die Vereinbarung einer Staffelmiete.

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Zum Basiswert des Verbraucherpreisindex: Das Statistische Bundesamt veröffentlicht verschiedene Indexreihen mit unterschiedlichen Basisjahren. Hier ist der gewählte Basiswert genau zu bezeichnen.

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Zu § 7 Sicherheitsleistung:

▪	Der Erwerber vermieteten Wohnraums tritt gem. § 566a BGB ggü. dem Mieter in die Pflicht des Veräußerers zur Rückgewähr der Kaution ein. Diese Pflicht trifft ihn selbst für den Fall, dass zuvor weitere Veräußerungsgeschäfte stattgefunden haben und die Kaution nicht an ihn weitergegeben wurde, BGH v. 1.6.2011 – VIII ZR 304/10.
▪	Gem. BGH WM 1994, 2207, ist eine vom Mieter gestellte Kaution auch in Gewerbemietverhältnissen zu verzinsen, wenn sich im Vertrag keine ausdrückliche gegenteilige Regelung findet.

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Zu § 8 Zustand der Mietsache:

▪	Zu 1): Vgl. BGHZ 115, 327; OLG München ZMR 1987, 16.
▪	Zu 2): Vgl. Art. 240 § 7 EGBGB sowie Rdn 64.

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Zu § 10 Instandhaltung der Mieträume/Schönheitsreparaturen/kleine Instandhaltungen: Durch Individualvereinbarung dürfte auch die Überwälzung der gesamten Instandhaltung auf den Mieter zulässig sein, vgl. NK-BGB/Klein-Blenkers, § 535 Rn 116.

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Zu § 12 Untervermietung: § 540 BGB kann bei anderen als Wohnraummietverhältnissen auch formularmäßig vollständig ausgeschlossen werden, vgl. Palandt/Weidenkaff, § 540 Rn 2. Soweit das Recht auf Untervermietung nicht vollständig ausgeschlossen ist, kann durch AGB auch das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB (§ 549 Abs. 1 S. 2 BGB a.F.) nicht wirksam ausgeschlossen werden, vgl. BGH NJW 1995, 2034.

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