§ 31 Miete und Pacht / V. Mietanpassung gem. vereinbarter Indexklausel (§ 557b BGB)

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 101

Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietvertrag, in dem eine Indexklausel enthalten ist, wonach die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 102

§ 557 BGB räumt die Möglichkeit durch schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ein, die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zu bestimmen.

Im Gegensatz zu der Regelung im früheren § 10a MHRG ist die Wirksamkeit nicht mehr an eine bestimmte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gekoppelt.^[124] Während der Geltung der Indexmiete sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen und Mieterhöhungen nach §§ 559 ff. BGB nur unter erschwerten Umständen zulässig. Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland ist der allein zulässige Index.

Im Gegensatz zu automatisch wirkenden Indexierungsklauseln, wie z.B. im Gewerbemiet- oder Pachtrecht, ist die Änderung durch Erklärung des Vermieters in Textform geltend zu machen. Hierbei sind die eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete und die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die Miete muss – von Erhöhungen nach den §§ 559–560 BGB abgesehen – jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein. Der geänderte Mietzins ist ab dem Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung zu zahlen, vgl. § 557b Abs. 3 BGB.

[124] Hierdurch tritt jetzt eine unterschiedliche Behandlung von Wohnraummietverhältnissen und Gewerbemietverhältnissen ein. Für Gewerbemietverhältnisse gilt nach wie vor § 4 Preisklauselverordnung. Hiernach gelten Indexklauseln als genehmigt, wenn der Vermieter oder Verpächter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter oder Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.

3. Muster: Erhöhungsverlangen des Vermieters (Mietanpassung)

Rz. 103

Muster 31.24: Erhöhungsverlangen des Vermieters (Mietanpassung)

Muster 31.24: Erhöhungsverlangen des Vermieters (Mietanpassung)

Entsprechend dem zwischen uns geschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit § 557b BGB bin ich berechtigt, den Mietzins an die zwischenzeitlich eingetretene Veränderung des vom Statistischen Bundesamt vermittelten Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland anzupassen, soweit der Mietzins für jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist.

Wie Sie wissen, ist der Mietzins seit mehr als einem Jahr unverändert. Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland, hat sich seit Beginn des Mietverhältnisses und der letzten Mietanpassung um _____ Punkte erhöht. Dies entspricht einem prozentualen Anstieg von _____ %.

Somit ändert sich der Mietzins ab dem _____ von _____ EUR um _____ % = _____ EUR auf _____ EUR.

Ich bitte, den erhöhten Mietzins zusammen mit den Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von _____ EUR, insgesamt also _____ EUR auf das Ihnen bekannte Mietkonto zu überweisen.

(Unterschrift)

4. Anmerkungen zum Muster

Rz. 104

Zum Zeitpunkt der Änderung des Mietzinses vgl. § 557 Abs. 3 S. 3 BGB.