1. Typischer Sachverhalt
Rz. 133
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Der Mieter hat den Mietzins für die von ihm gemietete Wohnung bereits zwei Monate nicht gezahlt. |
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Eine Mieterin nutzt die Wohnung nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise (vgl. Rdn 56) und setzt die vertragswidrige Nutzung trotz Abmahnung fort. |
2. Rechtliche Grundlagen
Rz. 134
Gem. § 543 BGB kann jede der Vertragsparteien das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dabei vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 543 Abs. 2 BGB listet einige solcher wichtigen Gründe exemplarisch auf.
Der in der Praxis wohl häufigste Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung ist Zahlungsverzug des Mieters. Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Für den Fall, dass der Mieter einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt hat, kann die Kündigung jedoch nicht mehr auf den Verzug mit der Entrichtung des Miet- und Pachtzinses, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, gestützt werden.
Ebenso ist auch die ständige unpünktliche Mietzahlung ein Grund für eine fristlose Kündigung.
Gem. § 543 Abs. 3 BGB setzt die Kündigung aus wichtigem Grunde grds. eine Abmahnung voraus, es sei denn, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderem Grund unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Verzug ist. Demgegenüber setzt eine fristlose Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung eine vorherige Abmahnung voraus.
§ 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen keine Anwendung.
Bei der Erklärung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ist es zulässig, diese mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung, z.B. wegen einer Vertragsverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, zu verbinden.
Rz. 135
Exkurs: Durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz-, und Strafverfahrensrecht hat der Gesetzgeber bei der Vermietung von Grundstücken oder Räumen das Recht des Vermieters, zu kündigen, weil der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht gezahlt hat, ausgesetzt, soweit die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben jedoch unberührt.
Rz. 136
Für den Bereich der Wohnraummiete wird § 543 BGB durch § 569 BGB ergänzt. Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes wird gem. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich angesehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt dann nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine wegen Befriedigung des Vermieters innerhalb der Schonfrist unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Ist der Mieter nach einer Mieterhöhung rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete verurteilt worden, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung bereits wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Auch wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug gerät und der ausständige Betrag zwei Kaltmieten erreicht, kann dies als wichtiger Grund nach § 569 Abs. 2 BGB den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.