§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / 3. Amortisation innerhalb eines angemessenen Zeitraums (§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG)

a) Art der Maßnahme

Rz. 112

Der Gesetzgeber bestimmt in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen, deren "Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren." Dies begründet er damit, dass "alle Wohnungseigentümer zumindest mittelbar finanziell von der baulichen Veränderung profitieren."^[80] Werden mehrere Maßnahmen durchgeführt, von denen nur einige zu einer Kostensenkung führen, sind nur jene nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Abgesehen von der Amortisation schränkt § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG die Art der möglichen baulichen Veränderung in keiner Weise ein. Das erscheint deutlich zu großzügig. Nach diesen Maßstäben kann auch der Neubau eines Gebäudes auf dem gemeinschaftlichen Grundstück eine nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu finanzierende Maßnahme sein.

Rz. 113

Praxistipp

Diese weite Fassung des Kostentatbestandes in § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG konterkariert das Bestreben des Gesetzgebers, die Durchführung baulicher Veränderungen durch Befreiung der nicht Zustimmenden von der Kostenlast zu erleichtern. Denn die Kostentragung nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG lässt sich nur durch Anfechtung des Beschlusses über das "Ob" der Maßnahme verhindern, im gewählten Beispiel des Neubaus wegen grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage.

[80] BT-Drucks 19/18791, S. 65.

b) Amortisation

Rz. 114

Der Begriff der Amortisation wird in den Gesetzesmaterialien nur knapp erläutert. Demnach genügt eine mittelbare Entlastung der einzelnen Wohnungseigentümer.^[81] Eine Amortisation liegt also schon dann vor, wenn die in der Jahresabrechnung auf den Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten sinken. Nicht ausreichend sind dagegen Kostensenkungen, die nur einen Teil der Wohnungseigentümer betreffen, etwa bei separat abzurechnenden Kosten in Mehrhausanlagen. Umgekehrt genügt es, wenn der Wohnungseigentümer unmittelbar außerhalb der Kostenverteilung in der Jahresabrechnung von der baulichen Veränderung profitiert, etwa als Betreiber einer Gasetagenheizung von einer Wärmedämmung.

[81] BT-Drucks 19/18791, S. 65.

c) Angemessener Zeitraum

Rz. 115

Bei der Bemessung des angemessenen Zeitraums nehmen die Gesetzesmaterialien zwar auf die 10-Jahresgrenze des BGH bei modernisierenden Instandsetzungen Bezug, lehnen aber eine statische Übertragung ab. Dieser Zeitraum könne "in Abhängigkeit von der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen."^[82] Nähere Anhaltspunkte für die im Einzelfall zulässige Dauer der Amortisation lassen sich hieraus nicht gewinnen.

[82] BT-Drucks 19/18791, S. 67.