§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / 4. Fehlerhafte Beschlüsse

a) Grundsatz

Rz. 90

Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbarkeit.

b) Grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage

Rz. 91

Ist die Anfechtbarkeit des Beschlusses über bauliche Veränderungen wegen der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage schon bei baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum der Ausnahmefall, gilt dies erst recht für Veränderungen des Sondereigentums. Denn hier betrifft die bauliche Maßnahme ja von vorneherein nur einen kleinen Ausschnitt der Anlage, der bei einer Gesamtbetrachtung meist nicht ins Gewicht fällt. § 20 Abs. 4 WEG wird daher regelmäßig nur bei Veränderungen von Teileigentumseinheiten eine Rolle spielen, die von vorneherein den Gesamteindruck der Liegenschaft prägen. Nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 4 WEG kann etwa die vollständige Umgestaltung der Ladeneinheit im Erdgeschoss anfechtbar sein, wenn sie den Gesamteindruck der Liegenschaft umgestaltet. Anfechtbar kann ferner eine Gestattung von Veränderungen für eine Vielzahl von Einheiten sein, die in der Summierung zu einer Beeinträchtigung des Gesamteindrucks führt. Dies kann namentlich bei der Zuweisung von Grundstücksflächen zum Sondereigentum der Fall sein. Wird etwa den Eigentümern der Einzelflächen, die bislang den Gesamteindruck eines zusammenhängenden Parks ergeben, die Einzäunung und Umgestaltung zu Einzelgärten gestattet, sind zwar im Einzelfall nur kleine Flächen betroffen. Bei vollständiger Umsetzung wird jedoch der Gesamteindruck in einem Maße verändert, der nach § 20 Abs. 4 WEG erheblich ist.

c) Unbillige Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer

Rz. 92

Von größerer praktischer Bedeutung dürfte die Anfechtbarkeit wegen unbilliger Benachteiligung anderer Wohnungseigentümer sein. Zwar dürfte es entgegen den Gesetzesmaterialien nicht auf einen Ausgleich der Nachteile durch Vorteile der baulichen Veränderung ankommen, da eine Veränderung im Sondereigentum den Miteigentümern bestimmungsgemäß regelmäßig keinen Vorteil bringt. Dies wird daher allenfalls ausnahmsweise einmal der Fall sein, etwa bei Anpflanzungen auf Grundstücksteilen im Sondereigentum, die den Gesamteindruck verbessern. Wenig ergiebig erscheint auch das Kriterium der Gleichbehandlung, da Veränderungen im Sondereigentum gerade keinen Bezug zur Gemeinschaft haben und daher eine gleiche Behandlung der Wohnungseigentümer gar nicht anstreben. Sachgerecht erscheint es auch hier, auf die herkömmlichen Fallgruppen der Beeinträchtigung abzustellen, die aber eine besondere Schwere erreichen müssen.