§ 4 Erfolgsaussichten / D. Aus welchem Recht wird die Zwangsversteigerung betrieben?

Rz. 6

Die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger sind regelmäßig im Besitz eines dinglichen Titels (Duldungstitel), der in Form einer notariellen vollstreckbaren Urkunde gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO vorliegt. Dieser Duldungstitel verpflichtet den Eigentümer nicht zur Zahlung des geschuldeten Betrags, sondern lediglich dazu, die Vollstreckung in das Grundstück und dessen Verwertung in der im Grundbuch eingetragenen Höhe zu dulden. Nur wenn ein dinglicher Titel vorliegt, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG betreiben.

Rz. 7

Rz. 8

Beispiel (gleichzeitig Rangfolge)

Abt. III/1	100.000,00 EUR	(eingetragen am 10.7.2017)
Abt. III/2	200.000,00 EUR	(eingetragen am 10.7.2017)
Abt. III/3	300.000,00 EUR	(eingetragen am 10.7.2017)

Die Rechte haben Rang hintereinander, § 879 Abs. 1 S. 1 BGB, auch wenn die Eintragungsdaten gleich sind (Locusprinzip). In der Zwangsversteigerung werden sie auch in dieser Reihenfolge berücksichtigt.

Rz. 9

Beispiel

Grundbucheintragungen Abt. II

Abt. II/1	Wohnrecht	(eingetragen am 15.12.2016)
Abt. II/2	Grunddienstbarkeit	(eingetragen am 14.3.2017)

Grundbucheintragungen Abt. III

Abt. III/1	100.000,00 EUR	(eingetragen am 12.3.2017)
Abt. III/2	200.000,00 EUR	(eingetragen am 10.7.2017)
Abt. III/3	300.000,00 EUR	(eingetragen am 10.7.2017)

Rangfolge

Abt. II/1	Wohnrecht	(eingetragen am 15.12.2016)
Abt. III/1	100.000,00 EUR	(eingetragen am 12.3.2017)
Abt. II/2	Grunddienstbarkeit	(eingetragen am 14.3.2017)
Abt. III/2	200.000,00 EUR	(eingetragen am 10.7.2017)
Abt. III/3	300.000,00 EUR	(eingetragen am 10.7.2017)

Das Rangverhältnis beider Abteilungen des Grundbuchs zueinander kann sich natürlicherweise nicht nach dem Locusprinzip richten. Vorrang hat in diesem Fall das Recht, das an einem früheren Tag eingetragen wurde (Tempusprinzip), § 879 Abs. 1 S. 2 BGB.

Rz. 10

Mit einem persönlichen Titel kann der Gläubiger nur in Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG seine Befriedigung im Wege der Zwangsversteigerung suchen.

Rz. 11

Betreibt der Gläubiger, für den im Grundbuch eine Zwangssicherungshypothek eingetragen ist, das Zwangsvollstreckungsverfahren aus dem persönlichen Titel (Rangklasse 5), hätte dies zur Konsequenz, dass die eigene Zwangssicherungshypothek ins geringste Gebot fällt (da sie als dingliches Recht in Rangklasse 4 steht) und am Grundstück bestehen bleibt. Damit erhöht sich das geringste Gebot mit der Folge, dass u.U. eine Zwangsversteigerung nicht mehr durchgeführt werden kann.

Rz. 12

Dem Gläubiger ist daher zu empfehlen, das Verfahren aus dem dinglichen Recht selbst zu betreiben. Eines gesonderten Duldungstitels bedarf es seit dem 1.1.1999 nicht mehr. Mit Eintragung der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch und dem Eintragungsvermerk auf dem Titel kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus dem dinglichen Recht betreiben, § 867 Abs. 3 ZPO.

Rz. 13

Hinweis

Die Anordnung der Zwangsversteigerung aufgrund einer nach § 867 Abs. 1 ZPO auf dem Grundstück des Schuldners eingetragenen und auf einem Zahlungstitel vermerkten Zwangssicherungshypothek setzt gegenüber dem rechtsgeschäftlichen Erwerber des Grundstücks auch nach der Einfügung von § 867 Abs. 3 ZPO die Erwirkung eines Duldungstitels gem. § 1147 BGB voraus. Eine Umschreibung des Zahlungstitels gegen den rechtsgeschäftlichen Erwerber nach § 727 Abs. 1 ZPO kommt nicht in Betracht.^[1]

Rz. 14

Hinweis

Persönliche Gläubiger in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG erlangen regelmäßig keine Befriedigung bei der Erlösverteilung. Auch die im Grundbuch eingetragene Zwangssicherungshypothek steht oft bereits an aussichtsloser Position. Selbst die Möglichkeit des Betreibens des Verfahrens aus dem dinglichen Anspruch in Rangklasse 4 verbessert die Erfolgsaussichten nur selten. Dem persönlichen Gläubiger ist daher zu raten, folgende Vollstreckungsmöglichkeiten zu überlegen:

▪	Pfändung aller im Grundbuch vorrangig eingetragenen Ansprüche auf zukünftige Eigentümergrundschulden;
▪	Pfändung sämtlicher Rückgewähransprüche des Eigentümers gegenüber den eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern;
▪	Pfändung aller abgetretenen Rückgewähransprüche gegenüber den eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern;
▪	die Eintragung der Zwangssicherungshypothek, da damit der gesetzliche Löschungsanspruch (§ 1179a BGB) verbunden ist.

Rz. 15

Welche Chancen diese Vollstreckungsmöglichkeiten für den Gläubiger bieten, ergibt sich erst in der Erlösverteilung.^[2]

[1] BGH vom 23.6.2021, VII ZB 37/20, Rpfleger 2021, 662.

[2] Vgl. Hintzen, Pfändung und Vollstreckung im Grundbuch, § 4 Rn 144 ff.