§ 5 Financial Planning und Estate Planning als Vorausset ... / (b) Renditeberechnung

Rz. 48

Eine Renditeberechnung sollte zunächst eine scheinbare Banalität nicht aus dem Blick verlieren: Die Rendite einer Immobilieninvestition muss zunächst ohne Berücksichtigung einer Fremdfinanzierung erfolgen, was bei Wertpapieranlagen Usus ist. Erst im zweiten Schritt sollte man sich Vergewisserung darüber verschaffen, ob eine Fremdfinanzierung sich positiv auf die Gesamtrendite auswirkt. Für die nächsten Überlegungen ist die Unterscheidung zwischen Steuer- und Liquiditätsrechnung hilfreich.

Steuerrechnung	Liquiditätsrechnung
Mieteinnahmen	Mieteinnahmen
./. Nicht umlegbare Kosten	./. nicht umlegbare Kosten
= Mietreinertrag	+/- steuerliches Ergebnis (1) * persönlicher Grenzsteuersatz
./. Abschreibung
= Überschuss/Unterdeckung (1)	= Liquiditätsergebnis (2)

Rz. 49

Neben der Eliminierung der Fremdkapitalkosten entfällt die Tilgung, die eine Vermögensmehrung darstellt. Bei den nicht umlegbaren Kosten ist eine Vergewisserung über die Höhe der kalkulatorischen Instandhaltungskosten angebracht, wenn sie auch einkommensteuerlich erst bei der Umsetzung erfasst werden.

Die Objektrendite^[25] lässt sich als etablierter und einfach zu berechnender Orientierungswert wie folgt ermitteln:

(Mietreinertrag + Wertsteigerung +/+ Steuern) x 100	= Objektrendite
Verkehrswert

Der zweite Schritt gibt Antwort auf die Frage, ob eine Fremdfinanzierung einen positiven Renditebeitrag leistet. Dies ist der Fall, wenn der Fremdkapitalzins nach Steuern unter der Objektrendite liegt:

Fremdkapitalzins nach Steuern = Fremdkapitalzins * (1- persönlicher Grenzsteuersatz)

In einem letzten Schritt ist die Objektrendite mit dem langfristigen Kapitalmarktzins in Verbindung zu bringen. Ein Vergleich muss folgende Faktoren berücksichtigen:

▪	kalkulatorischer Leerstand,
▪	hohe Transaktionskosten,[26]
▪	Volumengröße,
▪	ungeregelter Markt,
▪	Standortgebundenheit.

Rz. 50

Die Risikoprämie (der Aufschlag der Immobilienrendite gegenüber einer langlaufenden Bundesanleihe) sollte bei mind. 2–3 % bei wohnwirtschaftlichen und 4–5 % bei gewerblich genutzten Immobilien liegen.

In der Finanzplanungspraxis wird häufig resümiert, dass zum Investitionszeitpunkt die Objektrendite im befriedigenden Bereich und der Hebeleffekt durch die Fremdfinanzierung numerisch vorlagen. Im Zeitablauf ergeben sich häufig Negativabweichungen: Die Abschreibungssätze fielen ebenso wie der persönlichen Grenzsteuersatz Erhaltungsaufwendungen stiegen deutlich an, notwendige Instandhaltungen werden häufig hinausgezögert und führen dann bei Durchführung zunächst für mehrjährige Nettomietminderungen. Es ist daher auf eine professionelle Hausverwaltung und Einhaltung der Energiestandards zu achten, wozu der Energiepass eine Hilfestellung gibt.

Rz. 51

Eine Immobilie bleibt immer in Bewegung. Um eine adäquate nachhaltige Rendite zu erzielen, ist daher stets der Blick nach vorn zu werfen und die Entwicklung des Standorts im Auge zu behalten.

Praxishinweis

Qualifizierte Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien lassen sich über den Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger,^[27] den Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger^[28] und die Architektenkammer^[29] finden.

[25] Vgl. auch Böckhoff/Stracke, Der Finanzplaner, S. 121 f. Einen alternativen Ansatz bietet Hüther, Von Zinsen, Inflation, Mieten und Risikoprämie, in: IVG-Investmentmagazin Plan 1/2006, 20–22). Er stellt eine Bewertungsregel mit folgender Opportunitätsrechnung an. Es muss langfristig ein Gleichgewicht zwischen dem Term aus zeitadjustierter Mietrendite zzgl. Mietpreisinflation zu Nominalzins zzgl. Risikoprämie bestehen. Bei der Berechnung der Mietrendite setzt er konsequent den Verkehrswert als Quotient von Anfangsmiete und Realzins an.

[26] Transaktionskosten: Grunderwerbsteuer (wird von den Bundesländern erhoben und liegt bei 3,5 %; Ausnahmen: Berlin, Hamburg, Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt (4,5 %) und Brandenburg, Nordrhein-Westfalen (5,0 %)). Ausnahmen im Rahmen für das Thema Nachfolgeplanung z.B. § 3 Nr. 6 GrEStG: Der Erwerb durch eine Person, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist.

[27] www.bvs-ev.de.

[28] www.bdgs.de.

[29] www.bak.de.