§ 5 Steuerliche Grundlagen / a) Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren

Rz. 234

Das Vergleichswertverfahren kommt insbesondere für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung (§ 182 Abs. 2 BewG). Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) abgeleitet, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (§ 183 Abs. 1 S. 1 BewG). Vorrangig sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise zu verwenden.^[349] Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können nach § 183 Abs. 2 S. 1 BewG auch von Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.^[350]

Rz. 235

Kommen Vergleichsfaktoren zur Anwendung, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert, der sich aus dem Bodenrichtwert und der Grundfläche des Grundstücks ergibt, gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 2 S. 2 BewG). Sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren nicht zur Verfügung stellt, kann nachrangig auf die in der Finanzverwaltung vorliegende Unterlagen zu Vergleichspreisen zurückgegriffen werden.^[351]

Rz. 236

Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist es notwendig, dass Kaufpreise solcher Grundstücke vorliegen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen.^[352] Insbesondere bezüglich der Merkmale Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand und Alter des Gebäudes soll eine Übereinstimmung mit dem zu bewertenden Grundstück vorliegen bzw. Abweichungen sollen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können.^[353] Nach Auffassung der Finanzverwaltung soll regelmäßig eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise vorliegen. Falls im Einzelfall mehrere Vergleichspreise vorliegen, soll der Durchschnittswert angesetzt werden.^[354]

Rz. 237

In der Praxis wird es häufig vorkommen, dass die Vergleichsgrundstücke in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen vom zu bewertenden Grundstück abweichen. Diese Abweichungen sollen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückwerte berücksichtigt werden.^[355]

Rz. 238

Besonderheiten, insbesondere wertbeeinflussende Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden in den typisierenden Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 und 2 BewG nicht berücksichtigt (§ 183 Abs. 3 BewG). Ein Ansatz einer solchen Belastung kann den Wert eines Grundstücks erheblich mindern. Soll eine solche Belastung berücksichtigt werden, besteht die Möglichkeit zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.^[356]

[349] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 183 BewG Rn 2 m.w.N.

[350] Vgl. hierzu Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 183 BewG Rn 5.

[351] R B 183 Abs. 1 S. 7 ErbStR 2019.

[352] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 183 BewG Rn 1.

[353] R B 183 Abs. 2 S. 3 ErbStR 2019.

[354] R B 183 Abs. 2 S. 5 ErbStR 2019.

[355] R B 183 Abs. 4 ErbStR 2019.

[356] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 183 BewG Rn 9.