§ 5 Steuerliche Grundlagen / aa) An Dritte vermieteter Grundbesitz

(1) Grundsatz

Rz. 108

Als Verwaltungsvermögen gelten "Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten" (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG). Von einer Nutzungsüberlassung an Dritte ist immer auszugehen, wenn der Nutzende nicht der Betriebsinhaber selbst ist.^[110] Ob die Nutzungsüberlassung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist ohne Belang,^[111] ebenso die Art der Nutzung.^[112] Allerdings ist Verwaltungsvermögen nur bei längerfristiger Überlassung gegeben.^[113] Deshalb ist etwa bei Beherbergungsbetrieben oder Campingplätzen nicht von einem generellen Begünstigungsausschluss auszugehen.^[114] Dasselbe gilt, wenn die Tätigkeit als originär gewerblich zu qualifizieren ist.^[115] Grundstücke, die als Hotel, Pension oder Campingplatz genutzt werden, sind daher ebenso wie Parkhäuser nicht als Verwaltungsvermögen anzusehen.^[116]

[110] Riedel, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 13b ErbStG Rn 185.

[111] R E 13b.13 S. 2 ErbStR 2019.

[112] Rückausnahme: land- und forstwirtschaftliche Nutzung, § 13b Abs. 4 Nr. 1 lit. f ErbStG.

[113] Die Motivation für die Nutzungsüberlassung ist aber unerheblich, so dass auch eine zeitlich begrenzte, nur der Verkaufsvorbereitung dienende Vermietung eines ehemaligen Betriebsgebäudes die Annahme von Verwaltungsvermögen rechtfertigen kann; vgl. Jülicher, in: Troll/Gebel/Jülicher/Gottschalk, ErbStG, § 13b Rn 259 unter Hinweis auf Scholten/Korezkij, DStR 2009, 147, 149.

[114] Vgl. Jülicher, in: Troll/Gebel/Jülicher/Gottschalk, ErbStG, § 13b Rn 260.

[115] R E 13b.13 S. 3 ErbStR 2019.

[116] R E 13b.13 S. 3 ErbStR 2019.

(2) Nicht als Verwaltungsvermögen geltender an Dritte vermieteter Grundbesitz

Rz. 109

§ 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 ErbStG regelt diverse Ausnahmen für verschiedene Sachverhaltsgestaltungen, in denen trotz Nutzungsüberlassung an einen Dritten kein Verwaltungsvermögen vorliegt.

Rz. 110

So ist eine schädliche Nutzungsüberlassung nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. a ErbStG nicht anzunehmen, wenn der Erblasser oder Schenker sowohl im überlassenden Betrieb als auch im nutzenden Betrieb^[117] einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen durchsetzen kann oder der Grundbesitz zu seinem Sonderbetriebsvermögen gehört und – in beiden Fällen – keine Nutzungsüberlassung an einen weiteren Dritten erfolgt.^[118]

Rz. 111

Alternative 1 (Durchsetzung eines einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillens) meint vor allem Fälle der Betriebsaufspaltung,^[119] wobei diese Ausnahme nur eingreifen kann, wenn die Rechtsstellung des Erblassers/Schenkers im Rahmen der Übertragung auf den Erwerber übergeht.^[120] Dieser muss also sowohl in das Besitz- als auch in das Betriebsunternehmen eintreten und dort – allein oder mit anderen – einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen durchsetzen können.^[121]

Rz. 112

§ 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. a Alt. 2 ErbStG zielt auf das ertragsteuerliche Sonderbetriebsvermögen^[122] ab.^[123] Die Rechtsstellung als Grundstückseigentümer und auch als Mitunternehmer der nutzenden Personengesellschaft muss hierbei vom Erblasser/Schenker auf den Erwerber übergehen. Er muss also nach der Übertragung sowohl Mitunternehmer sein als auch der Gesellschaft den zu beurteilenden Grundbesitz überlassen.^[124]

Rz. 113

§ 13b Abs. 4 S. 2 Nr. 1 S. 2 Buchst. b ErbStG nimmt auch solchen Grundbesitz vom Verwaltungsvermögen aus, der im Rahmen der Verpachtung eines ganzen Gewerbebetriebes an Dritte überlassen wird. Allerdings ist diese Ausnahme an weitere Voraussetzungen geknüpft:

▪	Die Verpachtung muss beim Verpächter zu Einkünften nach § 2 Abs. 1 Nr. 2–3 EStG führen;[125]
▪	der verpachtete Betrieb muss vor Beginn der Verpachtung die Voraussetzungen als begünstigtes Vermögen nach § 13b ErbStG erfüllt haben;[126]
▪	das Pachtverhältnis muss unbefristet sein und der Verpächter muss den Pächter durch eine letztwillige Verfügung oder eine rechtsgeschäftliche Verfügung zum Erben eingesetzt haben, oder
▪	die Verpachtung erfolgt an einen Dritten, weil der mit dem verpachteten Betrieb Beschenkte im Zeitpunkt der Steuerentstehung den Betrieb noch nicht führen kann, und die Verpachtung ist auf höchstens zehn Jahre – im Falle der Minderjährigkeit des Beschenkten auf die Vollendung seines 28. Lebensjahres – befristet.

Rz. 114

Eine weitere Ausnahme von der Verwaltungsvermögensqualifikation gilt nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. c ErbStG für Grundbesitz, der innerhalb eines Konzerns i.S.v. § 4h EStG überlassen wird,^[127] wenn bzw. soweit keine Nutzungsüberlassung an einen weiteren Dritten erfolgt.

Rz. 115

Auch für Grundbesitz, der im Rahmen eines Wohnungsunternehmens überlassen wird, gilt nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG eine Ausnahme. Die Qualifikation als Wohnungsunternehmen setzt voraus, dass der Hauptzweck des zu prüfenden Betriebs in der Vermietung von Wohnungen i.S.v. § 181 Abs. 9 BewG besteht. Außerdem muss die Erfüllung dieses Hauptzwecks einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb i.S.v. § 14 AO erfordern.^[128] Das soll jedenfalls dann erfüllt sein, wenn ein Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält.^[129]

Rz. 116

§ 13b A...