Dr. Christopher Riedel, Prof. Dr. Carmen Griesel
(1) Regelherstellungswert des Gebäudes
Rz. 264
Der Gebäuderegelherstellungswert errechnet sich aus den Regelherstellungskosten, d.h. den gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit multipliziert mit der Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes (§ 190 Abs. 1 S. 3 BewG). Grundlage sind derzeit die Normherstellungskosten 2010 (NHK 2010).
Die NHK 2010 sind in der Anlage 24 zum BewG abhängig von Gebäudeart (nach der typisierenden Gesamtnutzungsdauer), Baujahr und Ausstattungsstandard pauschaliert abgebildet. Bei den Ausstattungsstandards wird dabei zwischen fünf Standardstufen unterschieden. Es handelt sich hierbei um Bundesmittelwerte, d.h., es handelt sich um Durchschnittswerte für das gesamte Bundesgebiet. Die Berücksichtigung der örtlichen Marktverhältnisse erfolgt ausschließlich durch die Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG.
Rz. 265
Die Regelherstellungskosten sind für die Bruttogrundfläche eines Gebäudes angegeben. Gemäß R B 190.6 Abs. 1 ErbStR 2019 handelt es sich bei der Bruttogrundfläche um die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277–2:2005–02 und deren konstruktive Umschließungen (siehe auch Anlage 24 Ziff. I zum BewG). Die Bruttogrundfläche ist damit nicht mit der Nutzungsfläche oder mit der Wohnfläche identisch. R B 190.6 Abs. 5 ErbStR 2019 veranschaulicht die Ermittlung der Brutto-Grundfläche mit Hilfe zweier Zeichnungen. Nichtsdestotrotz bleibt die Ermittlung mitunter schwierig.
Rz. 266
Die Regelherstellungskosten werden je nach Gebäudeklasse angegeben. Wenn die Gebäudeklasse bestimmt wird, ist auf das gesamte Gebäude oder auf einen baulich selbstständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes abzustellen. Wesentlich ist auch hier die Hauptnutzung des Gebäudes bzw. Gebäudeteils, das dem Gebäude das Gesamtgepräge gibt. Sollte eine Gebäudeklasse nicht in der Anlage 24 zum BewG aufgeführt sein, so sind die Regelherstellungskosten aus denen vergleichbarer Gebäudeklassen abzuleiten.
Rz. 267
Wie fein die Unterscheidungen sind, zeigt sich am Beispiel eines Einfamilienhauses. Hier wird unterschieden, ob ein Einfamilienhaus mit oder ohne Keller ausgestattet ist und darüber hinaus über ein ausgebautes oder nicht ausgebautes Dachgeschoss verfügt oder über ein Flachdach. Die Wertunterschiede der somit zu unterscheidenden Einfamilienhäuser variieren erheblich. Von einem ausgebauten Dachgeschoss ist im Übrigen auszugehen, wenn es zu mehr als 50 v.H. ausgebaut ist.
Rz. 268
Die Regelherstellungskosten unterscheiden sich darüber hinaus über das Baujahr des Gebäudes und über den Ausstattungsstandard des Gebäudes (unterteilt in fünf Standardstufen). In Anlage 24 Abs. 3 BewG werden die verschiedenen Standardstufen im Einzelnen definiert. Gemäß R B 190.4 ErbStR 2019 sind die NHK 2010 anhand des jeweiligen Baupreisindexes anzupassen.
Rz. 269
Der Wert der Außenanlagen ist regelmäßig mit dem Gebäude- und dem Grundstückswert abgegolten. Gleichwohl sind besonders werthaltige Außenanlagen nach (§ 189 Abs. 2 BewG gesondert zu bewerten. Wann aus Verwaltungssicht besonders werthaltige Außenanlagen vorliegen und wie diese zu bewerten sind, ist in R B 190.5 ErbStR 2019 geregelt.
Beispiel 2 (Fortführung)
Der Gebäuderegelherstellungswert beträgt 176.000 EUR und ermittelt sich wie folgt:
| |
Grundfläche des EFH |
200 m2 |
| × |
Regelherstellungskosten |
880 EUR/m2 |
| = |
Gebäuderegelherstellungswert |
176.000 EUR |
(2) Alterswertminderung
Rz. 270
Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen (§ 190 Abs. 2 BewG). Diese bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der pauschal in Anlage 22 zum Bewertungsgesetz vorgegebenen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Dabei wird von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung ausgegangen. Danach wäre beispielsweise für ein zum Bewertungsstichtag 35 Jahre altes Mietwohngrundstück ein Abschlag für die Alterswertminderung i.H.v. 05 v.H. 35 Jahre zu 70 Jahre) vorzunehmen.
Rz. 271
Die Alterswertminderung ist der Höhe nach auf 60 v.H. des Gebäuderegelherstellungswerts begrenzt (§ 190 Abs. 2 S. 4 BewG). Sofern nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen (§ 190 Abs. 2 S. 3 BewG). Wie bereits im Ertragswertverfahren ist auch im Sachwertverfahren die Bestimmung einer neuen Restnutzungsdauer über ein Punktesystem vorgesehen. Dieses wird für das Sachwertverfah...