§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / 3. Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung

a) Primäransprüche

Rz. 9

Sofern es sich nicht um eine Maßnahme gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt, die der Verwalter ohne Beschlussfassung ergreifen darf, setzt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung zunächst eine Beschlussfassung voraus. Erfolgt diese nicht, muss der Inhaber eines Anspruchs auf eine solche Maßnahme zunächst, wie bisher, den Beschluss gerichtlich ersetzen lassen. Ist ein Beschluss entweder nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG entbehrlich oder aber gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nunmehr nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Durchführung der Maßnahme von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt und ggf. gegen sie gerichtlich erstritten werden.^[14] Diese muss ihrerseits die Durchführung der Maßnahme von dem ihr gegenüber hierzu verpflichteten Verwalter verlangen.

Rz. 10

Praxistipp

Die Übertragung der Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in Verbindung mit ihrer ebenfalls neu geregelten Passivlegitimation für Beschlussklagen für den Kläger eine erhebliche Erleichterung nach sich ziehen: Er muss jetzt nicht mehr zuerst auf Ersetzung eines Beschlusses und im Obsiegensfalle dann gegen den Verwalter auf seine Durchführung klagen. Vielmehr kann er nunmehr in einer Klage (regelmäßig im Wege der Stufenklage) allein gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft beides nacheinander durchsetzen.

[14] BT-Drucks 19/18791, S. 56.

b) Sekundäransprüche wegen Verletzung des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung

Rz. 11

Dieses neue System der Durchsetzung von Ansprüchen auf ordnungsmäßige Verwaltung schlägt sich auch bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Pflichtverletzungen nieder. Da der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, der der Verwalter nur im Innenverhältnis verpflichtet ist, wäre eine unmittelbar gegen ihn gerichtete Klage wegen der Verletzung dieser Pflichten wiederum mangels Passivlegitimation unbegründet.^[15] Zum Schadensersatz dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet.^[16] Diese kann aber wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters ihr gegenüber bei jenem Regress nehmen.^[17] Sofern die Ausführungen des Rechtsausschusses den Verwaltervertrag weiterhin als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Eigentümer ansehen und dem geschädigten Wohnungseigentümer einen vertraglichen Schadensersatz gegenüber dem Verwalter zubilligen,^[18] ist dies mit der neuen Systematik des Gesetzes nicht mehr vereinbar.

[15] BT-Drucks 19/18791, S. 56.

[16] BT-Drucks 19/18791, S. 56.

[17] BT-Drucks 19/18791, S. 56.

[18] BT-Drucks 19/22634, S. 47.

c) Schadensersatzansprüche Dritten gegenüber

Rz. 12

Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, kann aber bei dem Dritten Regress nehmen. Dies verteilt nach Auffassung des Gesetzgebers das Insolvenzrisiko eines Vertragspartners, den der einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgesucht habe, gerechter als das bisherige Recht.^[19] Denn nunmehr trage nicht der einzelne Wohnungseigentümer das Insolvenzrisiko des Dritten, den die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesucht habe, sondern sie selbst.

[19] BT-Drucks 19/18791, S. 56 f.

d) Anspruchsverdoppelung

Rz. 13

Nicht selten wird diese neue Behandlung von Pflichten und Pflichtverletzungen bei der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer Anspruchsverdoppelung führen. Denn nur Schadensersatzansprüche wegen vertraglicher Pflichten sind exklusiv gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet. Wird daneben Sondereigentum oder ein sonstiges absolutes Recht des einzelnen Wohnungseigentümers verletzt, stehen ihm eigene Ansprüche gegen den Schädiger zu.

Rz. 14

Praxistipp

Schon nach bisherigem Recht konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche wegen der Beschädigung von Sondereigentum nicht vergemeinschaften, selbst wenn sie zusammen mit Schadensersatzansprüchen wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum geltend gemacht werden sollten.^[20] An dieser Rechtsprechung ist sinngemäß auch nach neuem Recht festzuhalten, so dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weder kraft Gesetzes noch aufgrund eines Beschlusses Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Beschädigung seines (Sonder)eigentums geltend machen kann. Denkbar ist jedoch, wenn etwa eine Reparatur von Gemeinschafts- und Sondereigentum in einem Zuge sinnvoll erscheint, eine Abtretung der Ansprüche oder eine Bevollmächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §§ 164 ff. BGB durch den Wohnungseigentümer.

[20] BGH, Urt. v. 24.1.2020 – V ZR 295/16, ZMR 2020, 675 = ZWE 2020, 344 = GE 2020, 810.

e) Schadensersatzansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen Verstoßes gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung

Rz. 15

Dieselben Grundsätze wie für den Verwalter als Ausführungsorgan müssten auch für die Ei...