§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / 5. Durchsetzung des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber dem Verwalter

a) Gesetzliche Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats

Rz. 21

Den Gesetzesmaterialien ist nur zu entnehmen, dass Klagen einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen oder die Durchführung sonstiger Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bereits an dessen Passivlegitimation scheitern und daher gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind. Unklar bleibt freilich, wie diese den Anspruch gegen den Verwalter durchsetzen kann. Eine Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter scheidet in Streitigkeiten gegen diesen Verwalter naturgemäß aus. Nach § 9b Abs. 2 WEG besteht in diesen Fällen eine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden.^[26] Dieser kann folglich die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten und somit zumindest einen Rechtsanwalt mandatieren. Die Vertretungsmacht hängt nicht von einem Beschluss der Wohnungseigentümer ab, sondern besteht kraft Gesetzes. Allerdings ist sie anders als diejenige des Verwalters nicht unbeschränkbar. Sie kann in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden. Wie die Möglichkeit einer Vertreterbestellung durch Beschluss in § 9b Abs. 2 Fall 2 WEG zeigt, besteht bei dieser Entscheidung sogar eine Beschlusskompetenz. Die Eigentümerversammlung kann somit sogar durch Beschluss einen anderen Vertreter bestellen (s. folgende Rdn 22).

[26] BT-Drucks 19/22634, S. 43.

b) Vertretung durch einen hierzu ermächtigten Miteigentümer

Rz. 22

Neben der Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sieht § 9b Abs. 2 WEG die Möglichkeit vor, einen Miteigentümer zur Vertretung gegenüber dem Verwalter zu ermächtigen. Dies setzt nicht das Fehlen eines Verwaltungsbeirats(vorsitzenden) oder seine pflichtwidrige Weigerung voraus, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten. Beide Möglichkeiten stehen fakultativ nebeneinander. Die Ermächtigung eines Miteigentümers zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist allerdings auf Rechtsgeschäfte und Streitigkeiten mit dem Verwalter beschränkt. In anderen Angelegenheiten bleibt es bei der gemeinschaftlichen Vertretung gemäß § 9b Abs. 1 S. 2 WEG.^[27]

[27] Vgl. u. Rdn 39.

c) Vollstreckungshindernis aus § 888 Abs. 3 ZPO

Rz. 23

Selbst wenn sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auf diesem Wege einen Titel beschaffen würde, wäre er ohne Wert. Denn der Verwaltervertrag ist nach ganz h.M. ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag.^[28] Die Verurteilung zur Leistung von Diensten aus einem Dienstvertrag ist indessen nach § 888 Abs. 3 ZPO nicht vollstreckbar. Gegen den Willen des Verwalters ist der Anspruch auf Durchführung von Beschlüssen oder die Durchführung sonstiger Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht durchsetzbar.

[28] BGH v. 6.3.1997 – III ZR 248/95, ZMR 1997, 308 (310).

d) Abberufung des Verwalters

Rz. 24

Übrig bleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft folglich nur die Abberufung des Verwalters und die Bestellung eines neuen. Diesen Weg hat der Gesetzgeber deutlich erleichtert, da die Abberufung nunmehr gemäß § 26 Abs. 3 S. 1 WEG unbegrenzt möglich ist. Da die Nichtdurchführung von Beschlüssen schon nach altem Recht als Grund für eine Abberufung aus wichtigem Grund angesehen wurde, dürfte dieses Vorgehen auch nicht mit dem Fortbestehen von Vergütungsansprüchen des abberufenen Verwalters verbunden sein.