§ 56 Wohnungseigentumsrecht / 2. Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

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Gegenstand des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 1 WEG primär die bei der Begründung des Wohnungseigentums zu Sondereigentum erklärten Räume, soweit sie nicht aufgrund der unabdingbaren gesetzlichen Vorschriften in § 5 Abs. 1 und 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Nach § 5 Abs. 1 letzter Satz WEG n.F. gilt: Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 BGB entsprechend. Sog. sondereigentumsunfähigen Gebäudeteile können nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden. Bestimmungen in der Teilungserklärung, die gegen die zwingenden Grenzen von § 5 Abs. 1 oder 2 WEG verstoßen, sind unwirksam; es bleibt allenfalls zu fragen, ob die unwirksame dingliche Sondereigentumszuordnung gem. § 140 BGB zumindest in eine schuldrechtliche Kostentragungsregelung des Sondereigentümers für den betreffenden Teil des Gemeinschaftseigentums umgedeutet werden kann.^[34] Sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile müssen in der TE nicht immer auch zu Sondereigentum erklärt werden, wenn sie gemeinschaftliches Eigentum bleiben sollen. Sondereigentum lässt sich definieren als der "lichte Raum der zum Gegenstand des Sondereigentums erklärten Räumlichkeiten, also der umbaute, von Boden, Decken und Wänden umschlossene Raum".^[35] Sondereigentumsfähig sind nach h.M. auch alle im zu Sondereigentum erklärten Räumen befindlichen Bad- und WC-Einrichtungen, Zimmertüren, nicht tragende (abgehängte) Zwischendecken, Fußbodenoberbeläge, der reine Balkoninnenraum, Putz und Anstrich der Brüstungsinnenseite^[36] und Innentreppen in den Wohnräumen, z.B. bei Maisonettewohnungen. Wasserführende Leitungen sind als vertikale Steige- und Fallleitungen zwingend gemeinschaftliches Eigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), ferner ab ihren vertikalen Abzweigungen bis in den räumlichen Bereich des Sondereigentums hinein und dort bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrvorrichtung.^[37] Ab der Absperrvorrichtung handelt es sich um Sondereigentum, es sei denn, die TE erklärt – was wirksam wäre (§ 5 Abs. 3 WEG) – das gesamte Leitungsnetz zu gemeinschaftlichem Eigentum.

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Zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören gem. § 5 Abs. 1 und 2 WEG u.a.^[38] das Grundstück (§ 1 Abs. 5 WEG), Fundamente, tragende Wände, Wohnungsabschlusstüren,^[39] die für die Statik wesentlichen Konstruktionen, sämtliche Geschossdecken,^[40] das Dach, Schornsteine, die Fassade einschließlich Außenfenster,^[41] der schwimmende Estrich (str.), dämmende oder abdichtende Zwischenschichten (meist im Mauerwerk, im Bodenaufbau oder auf Dächern) oder Beläge (z.B. auf Balkonen), alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, wie z.B. das Treppenhaus, Haustür, Zugangsraum/Vorflure zu gemeinschaftlichen Räumen, Aufzug, Gemeinschaftsantenne, Verbrauchserfassungsgeräte (z.B. Messkapseln, Wärmezähler),^[42] Rauchwarnmelder (str.),^[43] (früher vor § 3 Abs. 2 WEG n.F.) sämtliche außerhalb des Baukörpers liegenden Flächen des Grundstücks, da es an der für Sondereigentum erforderlichen Raumeigenschaft (§ 5 Abs. 1 WEG) fehlt. Gemeinschaftseigentum und nicht etwa Sondereigentum sind die sog. Sondernutzungsflächen.

[34] OLG Düsseldorf ZMR 1999, 350; OLG Hamm ZMR 1997, 193.

[35] Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rn 82, S. 53.

[36] Zur Sondereigentumsfähigkeit von Balkonbodenbelägen OLG Düsseldorf ZMR 2002, 613; OLG Köln ZMR 2001, 568. Ausführlich zu Eigentumsverhältnissen an Balkonteilen und den damit verbundenen rechtlichen Problemen J.-H. Schmidt, MietRB 2005, 83 ff., 107 ff.

[37] BGH 28.10.2012 – V ZR 57/12, ZMR 2013, 454. Zu Eigentumsverhältnissen an Fußbodenheizungen Häublein, ZMR 2016, 935. Zu Absperreinrichtungen für Kalt-/Warmwasserzähler in den Räumen des Sondereigentümers vgl. AG Bremen-Blumenthal ZMR 2018, 370. Bei den im räumlichen Bereich des Sondereigentums in der Wand oder im Estrich verlegten Teilen der Abflussleitung dürfte es sich um zwingendes gemeinschaftliches Eigentum handeln, so LG Dortmund ZMR 2020, 218.

[38] Vgl. wegen weiterer Beispiele die einschlägige Kommentarliteratur zu § 5 WEG.

[39] BGH 25.10.2013 – V ZR 212/12, ZMR 2014, 223.

[40] BGH 9.12.2016 – V ZR 124/16, ZMR 2017, 412.

[41] Außen- und Innenseiten, vgl. Riecke/Schmid/Schneider, WEG, § 5 Rn 46.

[42] OLG Stuttgart ZMR 2008, 243; BayObLG ZMR 2003, 367, 369; OLG Hamm ZMR 2001, 839.

[43] Sie sind jedenfalls nicht sondereigentumsfähig, vgl. BGH 8.2.2013 – V ZR 238/11, ZMR 2013, 642; LG Hamburg ZMR 2011, 387. Zu Einzelheiten vgl. Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 5. Aufl., Anh. Rauchwarnmelder.