§ 6 Bauträgerrecht und Verbraucherbauvertrag / 2. Anmerkungen

a) Klagebefugnis des einzelnen Erwerbers von Wohnungseigentum

Rz. 23

Der Erwerber kann Mängel am Sondereigentum selbstständig geltend machen, sofern nicht ausnahmsweise gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer beeinträchtigt sind. Mängel am Gemeinschaftseigentum kann der einzelne Erwerber geltend machen, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung der Ansprüche nicht an sich gezogen hat.^[33] Der einzelne Erwerber kann in diesen Fällen die Nacherfüllung vom Bauträger verlangen, grundsätzlich aber nicht sekundäre Ansprüche, d.h. Minderung und Schadensersatz geltend machen. Die Entscheidung, zu sekundären Gewährleistungsrechten überzugehen, obliegt grundsätzlich der Gemeinschaft.^[34] Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, vom Bauträgervertrag zurückzutreten oder Schadensersatz statt der Leistung geltend zu machen, bleibt grundsätzlich unberührt.^[35] Die Gemeinschaft kann durch Beschluss dem einzelnen Erwerber gestatten, die seinem Miteigentumsanteil entsprechende Minderung oder Schadensersatzansprüche geltend zu machen.^[36] Sie kann den einzelnen Erwerber auch ermächtigen, Ansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums für die Gemeinschaft geltend zu machen. Das berechtigte Interesse des einzelnen Erwerbers ergibt sich aus seinem Recht, von den Miteigentümern die Mitwirkung an der Instandhaltung und Instandsetzung verlangen zu können und aus seiner entsprechenden Pflicht gegenüber den Miteigentümern. Der einzelne Erwerber hat jedoch keine Möglichkeit, die Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger durch die Gemeinschaft zu erzwingen.

[33] BGH v. 12.4.2007 – VII ZR 236/05 – BauR 2007, 1221; BGH v. 6.3.2014 – VII ZR 266/13 – BauR 2014, 997; Pause/Vogel, ZMR 2007, 577; Hügel, ZMR 2008, 855, 859; BGH v. 11.11.2022 – V ZR 213/21.

[34] BGH v. 12.4.2007 – VII ZR 236/05 – BauR 2007, 1221; Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 4. Aufl. 2022, § 635 Rn 20 ff.

[35] BGH v. 27.7.2006 – VII ZR 276/05 – BauR 2006, 1747.

[36] BGH v. 4.11.1982 – VII ZR 53/82 – BGH NJW 1983, 453.

b) Minderung

Rz. 24

Bevor Minderung gem. § 638 BGB verlangt werden kann, muss der Erwerber den Bauträger grundsätzlich fruchtlos zur Nacherfüllung aufgefordert haben (§§ 634 Nr. 1, 635 BGB). Die Aufforderung ist gem. § 636 BGB entbehrlich, wenn der Bauträger die Nacherfüllung berechtigt wegen unverhältnismäßiger Kosten gem. § 635 Abs. 3 BGB verweigert hat, die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Erwerber unzumutbar ist.

c) Aufrechnung

Rz. 25

Die Freistellungsverpflichtung der die Baumaßnahme finanzierenden Bank hinsichtlich des auf dem Vertragsgrundstück eingetragenen Grundpfandrechts kann davon abhängig gemacht werden, dass die Aufrechnung durch den Erwerber nur wegen Ansprüchen aus dem Bauträgervertrag zulässig ist (zum Freistellungsversprechen siehe § 16 Rdn 16). Hierdurch wird die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Verzugs der Fertigstellung des Vertragsgegenstandes nicht ausgeschlossen. Bei der Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Baumängeln ist zu beachten, dass diese grundsätzlich nur bei Mängeln am Sondereigentum ohne weiteres zulässig ist. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist die Aufrechnung der Eigentümergemeinschaft vorbehalten.

d) Baubeschreibung

Rz. 26

Die vom Bauträger geschuldete Leistung wird regelmäßig durch die Baubeschreibung nebst Plänen definiert. Sofern die Regelungen der Baubeschreibung nicht den Hauptleistungsanspruch des Erwerbers einschränken oder verändern, unterliegt sie nicht der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB. Es gilt jedoch das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Angaben in der Baubeschreibung führen nach h.M. regelmäßig zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 2 S. 1 BGB (siehe Rdn 6 und siehe auch § 16 Rdn 11).