§ 6 Mietwohnung

A. Beide Partner Mieter

Rz. 1

Mieten beide Partner eine Wohnung an, sind sie im Zweifel Gesamtschuldner (§ 421 BGB).^[1] Der Vermieter hat eine Kündigung an beide Partner auszusprechen.^[2] Im Innenverhältnis sind die Partner untereinander zu gleichen Teilen verpflichtet (§ 426 Abs. 1 S. 1 BGB), vor allem zur Zahlung der Miete, "soweit nicht ein anderes bestimmt ist".^[3] Zwar kann sich auch "aus der Natur der Sache" etwas anderes ergeben. Alleine, dass nur ein Partner einer Liebesbeziehung in der gemieteten Wohnung lebte, genügt aber dann nicht, wenn regelmäßige Zahlungen geleistet wurden und regelmäßige Treffen ausschließlich in der angemieteten Wohnung stattgefunden haben.^[4]

Rz. 2

Sind beide Partner Mieter und möchte ein Partner aus dem Mietverhältnis entlassen werden, bedarf er hierzu zwar einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Vermieter (Aufhebungsvertrag). Der Zustimmung des anderen Partners, der in der Wohnung bleiben will, bedarf er dann nicht; jedenfalls ist dieser verpflichtet, sie zu erteilen.^[5] In derartigen Fällen ist es dem verbleibenden Partner nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf seine etwa verweigerte Zustimmung zur Entlassung seines früheren Lebensgefährten aus dem Mietverhältnis zu berufen (venire contra factum proprium).^[6]

Rz. 3

Haben nichteheliche Lebensgefährten gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so hat dieser einen Anspruch gegen den anderen Mieter, an der für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen.^[7] Dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es unbenommen, dies mit dem Vermieter zu vereinbaren.^[8]

[1] OLG Brandenburg v. 23.6.2021, 13 UF 83/19: BeckRS 2021, 17301.

[2] BGH v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715; v. 26.11.1957, VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421.

[3] OLG Brandenburg v. 23.6.2021, 13 UF 83/19: BeckRS 2021, 17301.

[4] OLG Brandenburg v. 23.6.2021, 13 UF 83/19: BeckRS 2021, 17301 Rn 43 ff. (die Frau stellte erst nach Ende der Beziehung fest, dass ihr Partner die ganze Zeit mit einer anderen Frau verheiratet war, von der er ihr vorgespiegelt hatte, geschieden zu sein).

[5] BGH v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715.

[6] BGH v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715; vgl. BGH v. 3.3.2004, VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797.

[7] BGH v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715; OLG Köln v. 21.6.1999, 16 W 16/99, BeckRS 1999, 30063774 = NZM 1999, 998.

[8] BGH v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715; OLG Köln v. 21.6.1999, 16 W 16/99, BeckRS 1999, 30063774 = NZM 1999, 998.

B. Nur ein Partner Mieter

Rz. 4

Möchte ein Mieter seinen nicht am Mietverhältnis beteiligten Partner auf Dauer in die Wohnung aufnehmen, bedarf er hierfür der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB).^[9] Die Aufnahme des Lebensgefährten ist auf Dauer angelegt und daher "Überlassung" der Wohnung und nicht nur unselbstständiger, erlaubnisfreier Mitgebrauch z.B. eines Besuchers.^[10] Der nichteheliche Partner ist nach ganz h.M. "Dritter" und nicht Familienmitglied, dessen Aufnahme auch ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig ist.^[11] Auf die Erlaubnis des Vermieters hat der Mieter i.d.R. Anspruch, weil er sein allgemeines Persönlichkeitsrecht entfaltet (Art. 2 Abs. 1 GG).^[12] Ist die Aufnahme dem Vermieter z.B. im Hinblick auf die erhöhte Abnutzung nur bei angemessener Mieterhöhung zumutbar, kann er die Erlaubnis hiervon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Der Vermieter kann zudem die Angabe der Personalien (Name, Geburtsdatum, letzte Anschrift) und des Berufs des Partners verlangen, um prüfen zu können, ob ihm ein Erlaubnisverweigerungsrecht zusteht.^[13] Eine Klausel im Wohnungsmietvertrag, die eine Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten verbietet, ist unwirksam (vgl. § 553 Abs. 3 BGB).

Rz. 5

Nimmt ein Partner den anderen in die nur von ihm gemietete Wohnung auf, wird der andere dadurch regelmäßig Mitbesitzer (§ 866 BGB) und nicht (nur) Besitzdiener (§ 855 BGB).^[14] Der BGH hat hierzu mit Beschl. v. 19.3.2008 in einem Räumungsverfahren des Vermieters gegen den Lebensgefährten seiner Mieterin allerdings entschieden, dass – anders als bei Ehepaaren – bei einem nichtehelichen Lebensgefährten allein aus der Aufnahme in die Wohnung nicht auf einen Mitbesitz (§ 866 BGB) geschlossen werden könne.^[15] Es komme vielmehr auf die tatsächlichen Umstände des jeweiligen Falls an. Als Anhaltspunkte für die Einräumung des Mitbesitzes (§ 866 BGB) und nicht nur der Rolle als Besitzdiener (§ 855 BGB) hat der BGH die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen genannt.^[16] Der BGH-Beschl. v. 19.3.2008 dürfte freilich den vollstreckungsrechtlichen Besonderheiten geschuldet sein. Dort muss sich der Gerichtsvollzieher im formalisierten Verfahren ohne materiell-rechtliche Prüfung ...