§ 7 Beschlussrecht / 3. Rechtshängigkeitsvermerk

a) Eintragung nur auf Bewilligung oder einstweilige Verfügung

Rz. 51

Der Gesetzgeber hat dieses Problem zwar nicht übersehen, aber ein untaugliches Gegenmittel vorgeschlagen. Nach den Gesetzesmaterialien soll der gute Glaube im Falle einer Anfechtung durch einen Rechtshängigkeitsvermerk ausgeschlossen werden.^[53] Diese richterrechtlich entwickelte Eintragung macht Erwerber darauf aufmerksam, dass ein Rechtsstreit über ein eingetragenes Recht rechtshängig ist, was dessen gutgläubigen Erwerb ausschließt.^[54] Der Rechtshängigkeitsvermerk wird aber entgegen früher stark vertretener Auffassung nicht schon auf den (einfach zu führenden) Nachweis eingetragen, dass ein Rechtsstreit über das betroffene Recht anhängig ist.^[55] Die jetzt überwiegende Auffassung, der sich der BGH angeschlossen hat,^[56] sieht im Rechtshängigkeitsvermerk eine dem Widerspruch nach § 899 BGB jedenfalls in seinen tatsächlichen Auswirkungen entsprechende Eintragung, die regelmäßig die Veräußerung oder Belastung des Rechtes verhindert.^[57] Deswegen soll der Rechtshängigkeitsvermerk ähnlich wie der Widerspruch gemäß § 899 BGB nur bei Bewilligung der Betroffenen oder aufgrund einer einstweiligen Verfügung eingetragen werden. Die Bewilligung aller Miteigentümer wird indessen regelmäßig nicht zu erlangen sein, so dass der Anfechtungskläger zusätzlich zur Anfechtungsklage ein Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes führen muss. Dabei wird der Anordnungsgrund regelmäßig vorliegen, da ohne einstweilige Verfügung eben die Schaffung endgültiger Zustände droht. Für die Darlegung eines Anordnungsanspruchs kann sich der Anfechtungskläger auf den Vortrag zu den Gründen im Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG beziehen, die eine Ungültigerklärung des Beschlusses rechtfertigen. Allerdings bleibt ihm hierfür noch nicht einmal die zweimonatige Frist des § 45 S. 1 WEG, will er einen gutgläubigen Erwerb in der Zwischenzeit vermeiden. Dies stellt praktisch eine Aushebelung der Anfechtungs- und insbesondere der Begründungsfrist nach § 45 S. 1 WEG dar.

[53] BT-Drucks 19/18791, S. 40.

[54] Allgemein hierzu s. etwa Roth, NJW-Spezial 2010, 359; Böttcher, NJE 2013, 2805.

[55] S. zuletzt OLG Frankfurt/M. FGPrax 2009, 250; Roth, NJW-Spezial 2010, 359.

[56] BGH NJW 2013, 2357 f. = Rpfleger 2013, 377; ähnlich schon OLG Köln Rpfleger 2012, 522; dem folgend etwa Lemke/Gottwald, Immobilienrecht, 2. Aufl. 2016, § 76 GBO Rn 18.

[57] BGH NJW 2013, 2357 (2358) = Rpfleger 2013, 377 (378) Rn 10/11.

b) Übrige Wohnungseigentümer als Antragsgegner

Rz. 52

Noch weit problematischer mutet es an, dass das einstweilige Verfügungsverfahren anders als die Anfechtungsklage nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden kann. Denn diese ist eben nicht Inhaberin der Rechte, die vom Rechtshängigkeitsvermerk betroffen wären, sondern die Wohnungseigentümer. Damit geht nicht nur der Vereinfachungseffekt verloren, den der Entwurf mit der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anfechtungsverfahren bezweckt.^[58] Hinzu kommt, dass die Erleichterungen des bisherigen Rechtes für Klagen gegen die übrigen Wohnungseigentümer in § 45 WEG a.F. entfallen.^[59] Im Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung müsste der Anfechtungskläger also alle übrigen Wohnungseigentümer mit ihrer ladungsfähigen Anschrift bezeichnen. Unzureichende Angaben würden die Zustellung und den Erlass einer einstweiligen Verfügung ebenso verhindern wie letztlich die Eintragung eines Rechtshängigkeitsvermerks. Denn dieser kann nur aufgrund einer einstweiligen Verfügung eingetragen werden, die allen übrigen Wohnungseigentümern zugestellt wird. Die von der Gesetzesbegründung vorgeschlagene Lösung zur Verhinderung eines gutgläubigen Erwerbs wird daher schon aufgrund der bekannten Problematik bei der Zustellung an alle Wohnungseigentümer^[60] regelmäßig leerlaufen.

[58] S. etwa BT-Drucks 19/18791, S. 29 u. 81.

[59] S. BT-Drucks 19/18791, S. 77.

[60] S. nur die Ausführungen in BT-Drucks 19/18791, S. 29 u. 81 zu den Schwierigkeiten bei der Zustellung an alle Wohnungseigentümer.