Rz. 9
Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung, obwohl er aus einem der oben genannten Gründe dazu verpflichtet wäre, bestehen folgende Möglichkeiten zur Einberufung:
Rz. 10
Verwaltungsbeirat. Gem. § 24 Abs. 3 WEG kann[10] der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter eine Versammlung einberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder die Einberufung pflichtwidrig verweigert. Eine Weigerung des Verwalters liegt nicht nur bei ausdrücklicher Ablehnung, sondern auch dann vor, wenn die Aufforderung kommentarlos ignoriert wird. Folgt der Verwalter der Aufforderung, lädt aber nicht zu dem geforderten Termin, sondern z.B. für eine Woche später ein, ist das noch von dem ihm terminlich zukommenden Ermessenspielraums gedeckt.[11] Praktische Voraussetzung für die Einberufung durch den Beiratsvorsitzenden bzw. dessen Vertreter ist es natürlich, dass ein Verwaltungsbeirat bestellt ist und dass seinen Mitgliedern eine Eigentümer- und Adressliste zur Verfügung steht. Hat der Verwaltungsbeirat keinen Vorsitzenden (weil weder bei der Wahl, noch später einer der Beiräte dazu bestimmt wurde), ist die Einberufung auch dann rechtmäßig, wenn alle Beiratsmitglieder daran mitwirken;[12] richtiger Ansicht nach genügt sogar die Mitwirkung durch die Mehrheit der Beiräte.[13]
Rz. 11
Durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer. Gem. § 24 Abs. 3 WEG kann auch ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer eine Versammlung einberufen. Diese mit der WEG-Reform 2021 eingeführte Regelung hat keinen großen Anwendungsbereich. Der Beschluss wird ja nur dann gefasst werden, wenn das Fehlen oder die Weigerung des Verwalters bereits bekannt oder abzusehen sind. Dass die Wohnungseigentümer den Beschluss schon vorsorglich für den Fall fassen, dass womöglich irgendwann ein Zustand der Verwalterlosigkeit eintritt, wäre zwar sinnvoll, ist aber unwahrscheinlich, weil die Notwendigkeit des Beschlusses schwer zu vermitteln ist. Auch "gut gemeinte" Ersatzzustellungsvertreter nach altem Recht (der für den Fall bestellt werden sollte, dass der Verwalter wegen Interessenkollision als Zustellungsvertreter ausschied) fand keine nennenswerte Verbreitung (und ist im aktuellen Recht verschwunden). Ein weiterer Einsatzbereich für einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer gem. § 24 Abs. 3 WEG kann sich nach der Vorstellung des Gesetzgebers in kleineren Gemeinschaften ohne Verwalter und Verwaltungsbeirat finden; in solchen (praktisch seltenen) Fällen kann bspw. auf der jährlichen Eigentümerversammlung entschieden werden, welcher Wohnungseigentümer zur nächsten Eigentümerversammlung einladen soll.[14]
Rz. 12
Nichtberechtigter Wohnungseigentümer. Bei Verwalterlosigkeit besteht die einfachste, um nicht zu sagen einzig realistische Möglichkeit darin, dass ein (oder mehrere) Wohnungseigentümer – ungeachtet seiner rechtlich fehlenden Befugnis – zur Versammlung einlädt. Auf der Versammlung gefasste Beschlüsse sind (nur) anfechtbar; meistens wird es aber an der Kausalität des Einberufungsmangels für die Beschlussfassung fehlen (→ § 7 Rdn 58). Es kann in der Versammlung jedenfalls wirksam ein Verwalter bestellt werden, der – falls eine Anfechtung erfolgen sollte – rechtmäßig eine weitere Versammlung einberufen kann, auf der die auf der Vorversammlung gefassten, angefochtenen Beschlüsse wiederholt werden. Bei der Einberufung durch einen nicht befugten Wohnungseigentümer darf kein vorbeugendes Versammlungsverbot durch das Amtsgericht angeordnet werden (str.). Nur wenn ein Verwalter existiert, ist die Einberufung durch einen nichtberechtigten Wohnungseigentümer keine sinnvolle Option, denn dann droht zu Recht die Untersagung durch das Amtsgericht (→ § 7 Rdn 18).
Rz. 13
Klage auf Einberufung. Wenn es einen Verwalter gibt, kann jeder Wohnungseigentümer unter Geltendmachung seines Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) die Einberufung einer Versammlung durch diesen im Wege einer Verpflichtungsklage erzwingen.[15] Nach dem früheren Recht war die Klage gegen den Verwalter, nach dem geltenden Recht ist sie gegen die Gemeinschaft zu richten.[16] Wenn der Verwalter der Einberufungspflicht auch nach einer Verurteilung der Gemeinschaft nicht nachkommt, richtet sich die Zwangsvollstreckung nach den für "vertretbare Handlungen" geltenden Bestimmungen. Sie erfolgt also gem. § 887 ZPO dadurch, dass sich der siegreiche Wohnungseigentümer im Wege der Ersatzvornahme zur Einberufung ermächtigen lässt[17] – was auch herausgekommen wäre, wenn klagende Wohnungseigentümer die Ermächtigung zur Einberufung beantragt hätte (→ § 7 Rdn 15).
Rz. 14
Muster 7.2: Klage auf Einberufung
Muster 7.2: Klage auf Einberufung
[Rubrum → § 13 Rdn 56]
Die Beklagte wird verurteilt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft Heinestraße 12, 75234 Musterstadt eine Wohnungseigentümerversammlung mit folgenden Beschlussgegenständen (Tagesordnungspunkten) einzuberufen: _________________________
Rz. 15
Gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung. Alternativ zur vorstehend erwäh...
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