Rz. 28
Die Einberufung muss in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 S. 1 WEG, § 126b BGB). Textform ist gewissermaßen eine "erleichterte Schriftform" und umfasst grob gesagt alle Erklärungen, die nicht mündlich abgegeben werden und gespeichert werden können. Zur Einhaltung der Textform muss die Erklärung nicht unterschrieben sein, schon gar nicht mit eigenhändiger Originalunterschrift (sonst läge schon Schriftform vor), aber sie muss ihren Abschluss erkennen lassen. Die übliche "Grußformel", die mit dem Namen des Versenders abschließt, genügt; es ist nicht nötig, eine Unterschrift ("Faksimile") darunter zu kopieren. Der gebräuchliche Zusatz "dieser Brief wird automatisch erstellt und ist auch ohne Unterschrift gültig" ist nicht erforderlich, aber unschädlich.
Rz. 29
Der Textform genügt insbesondere eine Übersendung per Telefax oder per E-Mail, letzteres sowohl dann, wenn die Einladung Teil des E-Mail-Textes ist, als auch dann, wenn sie als separater Anhang (insbesondere als Pfd.-Datei) zur E-Mail übersandt wird (hierzu auch → § 4 Rdn 15). Ebenfalls der Textform genügt eine Einladung, die in ein vom Verwalter betriebenes Onlineportal eingestellt wird; allerdings ist es erforderlich, dass der Empfänger separat (per E-Mail oder als sog. "Push-Nachricht" auf dem Mobiltelefon) darüber informiert wird, dass die Einladung dort eingestellt wurde. Der Textform genügen sogar unübliche Übermittlungswege wie SMS oder Nachrichten über "Messengerdienste" wie WhatsApp, Signal oder Facebook. Allerdings wird man einen wirksamen Zugang (i.S.d. § 130 BGB) der elektronischen Erklärungen nur dann annehmen können, wenn der Empfänger sein Einverständnis mit dem Empfang auf dem jeweiligen Zugangsweg ausdrücklich oder konkludent erklärt hat. Eine konkludente Zustimmung liegt grundsätzlich dann vor, wenn ein Eigentümer sich selbst per E-Mail an den Verwalter wendet. Aber um die heutzutage nicht mehr wegzudenkende Kommunikation über E-Mail von vornherein auf eine verlässliche Grundlage zu stellen, ist Verwaltern zu empfehlen, sich die Zustimmung der Wohnungseigentümer ausdrücklich erteilen zu lassen. Dies kann bei Gelegenheit der Übernahme eines neuen Objekts geschehen (so im "Begrüßungsschreiben" → § 1 Rdn 20), aber auch während einer laufenden Verwaltung.
Rz. 30
Muster 7.4: Zustimmung zur elektronischen Kommunikation
Muster 7.4: Zustimmung zur elektronischen Kommunikation
| □ |
Ich bin damit einverstanden, Informationen der Verwaltung, die sich auf Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen, per E-Mail zu erhalten. |
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Ich bin damit einverstanden, dass meine E-Mail-Adresse und Telefonnummer (Festnetz und Mobil) auf Verlangen an Miteigentümer der Liegenschaft weitergegeben werden. |
Rz. 31
Die Frist der Einberufung (Ladungsfrist) soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens 3 Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG); bis zur WEG-Reform 2020 waren es nur 2 Wochen. Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung sind meistens unbeachtlich (→ § 7 Rdn 56). In dringenden Fällen kann die Ladungsfrist je nach den Umständen des Einzelfalls auch sehr stark verkürzt werden, z.B. auf einen Tag. Für die Fristberechnung gilt gem. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB Folgendes: Die Frist beginnt am Tag des Zugangs der Einladung und endet drei Wochen später, d.h. mit dem Ablauf des Tages, der durch seine Benennung dem Tag des Zugangs der Ladung entspricht; die Versammlung darf erst am darauf folgenden Tag stattfinden (denn der Tag des Zugangs wird nicht mitgezählt).
Rz. 32
Beispiel
Die Versammlung soll am Dienstag, 31.5.2022 stattfinden. Die dreiwöchige Ladungsfrist endet mit Ablauf des vorangegangenen Tags, Montag, 30.5.2022. Sie beginnt am Montag, 9.5.2022. (Tipp: Man nimmt einen Kalender zur Hand und zählt die Montage vom 30.05.05. an (diesen nicht mitgerechnet) zurück: 1, 2, 3: der dritte Montag, 9.5.2022, ist der Tag des Fristbeginns. Spätestens an diesem Tag muss die Einladung den Wohnungseigentümern zugehen.
Rz. 33
Die Bestimmung von Ort, Tag, Uhrzeit der Versammlung sowie der Maßnahmen zur Hygienevorsorge steht im pflichtgemäßen Ermessen der für die Einberufung zuständigen Person. Die Gemeinschaft kann per Beschluss Vorgaben allgemeiner Art oder für den Einzelfall machen. Die Bestimmungen sind insofern justiziabel, als die Eigentümer Beschlüsse unter Anführung von Formfehlern der Einladung anfechten können; dabei ist aber der Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft bzw. des Verwalters zu berücksichtigen. Es gibt viel Einzelfallrechtsprechung.
Rz. 34
Ort: Damit allen Wohnungseigentümern die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muss der Versammlungsort verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Die Wohnung des Verwalters ist jedenfalls dann unzumutbar, wenn Differenzen zwischen ihm und einem Miteigentümer bestehen. Der Ort muss nicht unbedingt in dem Stadtteil liegen, in dem sich die Wohnanlage befindet. Im Hinblick auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit (→ § 7 Rdn 72)...